沭阳东方华庭别墅项目营销策划总案-49页-2008年.docVIP

东方华庭 ―――― 别墅·策划总案 二OO八年三月二十六日 目 录 前言 第一章 全国房地产宏观分析 第二章 沭阳宏观经济环境分析 第三章 沭阳房地产市场行情分析 第四章 横向竞争项目分析 第五章 东方华庭别墅项目分析 第六章 东方华庭别墅推广策略 第七章 入市时机策略 第八章 销售管理策划 结束语 前 言 我司组织市场调研人员对沭阳县房地产市场行情进行了深入的调查，本策划案是在市场调查的基础上，以客户和市场为依据，结合项目产品实际情况所作的策划总案。本策划案具体分析了本项目所面临的市场环境和项目产品的优劣势；对项目产品作了较为细致的定位；在对市场把握的基础上作出了具体的切实可行的广告推广计划。如果有幸能与贵公司合作，我司将组织一支强有力的营销团队，力争将本项目在短期内消化。当然本方案中有些措施需要开发商加以配合，希望双方在对项目操作的总体把握上达成一致，同时在具体操作执行中密切配合，实现双方优势资源整合，使项目营销工作能够取得圆满的成功，最终实现项目的品牌、销售、利润的完美结合，达到开发商、代理商、客户三重共赢的目标。 全国房地产宏观分析 分析全国房地产的发展行情及现状有助于本项目建立前瞻性，将会为本提案提供最有价值的宏观理论依据。不了解全国房地产的实际发展状况将会导致本策划提案的分析不充分、不实际。 研究全国房地产的行情走势、现有发展的实际状态是做房地产营销的基本工作，同时也是做好一个房地产项目的首要前提。 一、中国房地产业基本特征 房地产业处于初级发展阶段 房地产市场化程度还不高 房地产业的供给矛盾还比较突出 二、2007年房地产市场运行分析 2007年1～3月，房地产行业综合景气回相对2006年回落，由2006年12月的102.96下降到2007年2月的101.78。2007年4月国房景气指数反弹明显，达到102.65，9月份达到104.99。 三、房地产开发投资的总体态势 2007年前三季度，全国房地产开发完成投资16814亿元人民币。2007年1～9月住宅投资较2006年同期增长33％。 四、影响房地产开发需求的主要因素 城市化进程加快使我国城市房地产市场潜在需求总量增加。 人中红利和“婴儿潮”造就刚性商品房需求。 人均可支配收入水平的提高增强了住房更新换代的需求。 房地产的双重属性及流动性过剩促使房地产投资、投机需求量增加。 银行信贷是促使潜在需求变为真实需求的推动器，加息有助于挤压投机需求。 五、房地产价格 一、商品住宅销售价格变动情况 2007年2月全国商品住宅的平均销售价格为3284元/平方米，3月出现价各的大幅度下降，为3526元/平方米，4月到9月开始回升为3727元/平方米。 二、办公楼销售价格变动情况 整体呈先降后涨的趋势，从2007年2月的8949元/平方米降低到3月到4月份的8122元/平方米，9月份价格上涨到8639元/平方米。 三、商业营业用房销售价格变动情况 2007年前三季度呈总体下降趋势，2月为前三季度的高峰7236元/平方米，9月份价格下降为6086元/平方米。 六、房地产价格变动原因分析 供不应求是房地产价格上涨的主要推手。 土地、建设成本增加推高房价。 新房贷政策通过抑制需求减缓房价的涨幅。 预期效应使消费者盲目追涨进一步推升房价。 通货膨胀率走高导致房价上涨。 市场投机炒作推升房价。 2008年房地产价格预测 2007年是中国房地产市场的春天，在良好的宏观经济背景下，房地产投资额、开发面积、房屋价格均持续走高。2007年10月全国房价指数更是惊人地增加了9.6％。就目前情况分析，推动房地产价格上涨的因素短期内不会消除，预计2008年，房地产市场价格增幅仍将保持在一个较高的水平，并且涨幅将超过2007年。 沭阳宏观经济环境分析 通过对一个城市全方位分析，可以从根本上掌握一个城市的相关信息。在房地产行业，城市的政治、经济、人文、历史决定了一个房地产项目的定位、销售、利益。房地产营销策划的基础是了解一个城市的宏观的、全方位的信息，这样才能对项目的定位有一个精准的把握。 沭阳县城概况 沭阳县地处江苏北部，隶属地级宿迁市，辖38个乡镇，县域面积2298平方公里，耕地204万亩，人口174万，是全省人口最多、陆域面积最大的县。 1、沭阳县地理环境 沭阳县东西60公里，南北55公里。东与连云港接壤，南与淮安市毗邻，西倚宿迁，北接徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。全县地形呈不规则方形，地势西高东低， 大部分地面