sm深圳方大集团_方大城升级改造可行性研究工作说明书.doc

谨呈：深圳方大集团股份有限公司 深圳方大集团方大城升级改造可行性研究工作建议书 目 录 一、项目基本情况理解 2 二、世联可提供的服务内容 4 三、专案团队架构及岗位职责 7 四、时间安排及项目收费 10 五、世联曾经提供过的部分相似案例 11 六、世联的优势 13 一、项目基本情况理解 项目基本情况 项目位置：龙：物业用途：深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见 假定在地块上现有物业完全拆除后变为可立即开发的“五通一平”熟地后，做为本次研究的起点，因此项目不考虑项目拆迁成本以及由此带来的经营损失； 项目开发不以自用为目的，而是以租和出售经营性为目的 现阶段客户问题： 项目分几期开发，项目建哪种物业类型较好？ 项目适宜的容积率，及经济效益评价？ 项目的投资回报？ 项目的风险和解决方案？ 对客户现阶段需求的理解： 在研判深圳市工业区的现状和未来发展趋势的前提下，结合项目本身和所在区域的状况，寻找项目未来的市场机会点，确定项目的项目定位和物业发展建议，进而判断项目开发的经济效益和风险，从而为委托方提供决策依据。 项目属性界定: 属性一：位于深圳市南山区西丽片区，属于深圳特区内； 属性二：项目开展的前提是拆除重建，属于工业区的升级改造项目； 属性三：项目不再是工业园建筑问题，而是工业地产的开发项目。 基于以上考虑，我们认为本项目可以进一步界定为： 深圳特区内工业地产的开发可行性研究项目 世联对于类似项目的理解: 通过对项目的初步界定，寻找项目本身的特殊属性，从而明确项目发展的方向，是工作开展的重要前提条件。 必须对项目的属性有清晰的研判 对于项目的属性研究是整个研究的出发点，只有对项目的属性有个明确了解后，才能使研究更加有针对性，才能锁定市场调研范围，更加深入的进行市场分析，找出项目的市场机会点，针对性的提出项目发展策略。 必须对项目所处的投资环境有个准确的把握 通过项目的投资环境包括深圳市以及项目所在的片区的经济环境、产业环境等分析的基础上，借助于模型判断未来宏观经济的变化情况，从而准确的把握项目的未来所处的投资环境，以及项目与投资环境匹配程度。 必须基于对市场现状及未来趋势科学判断的基础上 面对市场竞争，找准市场机会点，作为项目的市场切入点，是项目未来成败的关键。而市场机会是不断变化的，因此如何科学判断未来市场变化情况，综合考虑，最大程度的使物业满足未来市场变化情况，是类似项目研究的重点。 只有在上述三方面前提研究科学准确的基础上，结合成功/失败案例的借鉴才能给出促使项目迈向成功的定位及物业发展建议，再从社会和经济效益两方面对项目进行评价。 二、世联可提供的服务内容 报告名称： 《深圳方大集团方大城升级改造可行性研究工作建议书》 内容要点： 第一部分：项目发展方向初步判断 项目所处市场环境研究 深圳市特区工业物业市场环境分析 深圳市宏观经济发展状况 深圳市产业发展状况 工业区升级改造政策解读 深圳市特区内工业物业市场总体情况 工业物业市场的现状及发展趋势 工业物业市场供给区域分析 工业物业市场表现分析 典型工业园区（泰然工业区、高新区等）的发展状况 项目所在片区现状及规划分析 片区概况 片区人口 产业状况 片区及上层相关规划解读 片区发展趋势研究 片区交通现状及交通规划 与片区其他功能区的关系分析 片区内外交通现状分析 片区未来交通规划分析 片区工业物业的现状及发展趋势研究 片区工业物业分布及物业类型 不同类型的工业物业的市场表现 现有入驻企业状况及访谈分析 片区典型工业物业的研究 项目地块发展方向初步判断 地块位置及周边状况分析 地块区位研究 地块的周边状况 地块的资源盘点 项目规划指标（物业类型、使用年限、容积率、配套比例 ）解析 项目的发展物业类型 地块现有规划指标分析 类似项目规划指标的总结和分析 基于政策分析地块的可能的规划指标分析 地块可能的规划指标 不同规划指标下的项目开发方案构建 第二部分：不同开发方案下项目定位及物业发展建议 项目的定位 项目整体定位 项目的客户定位 项目的产品定位 项目的物业发展建议 项目的体量建议 物业分期开发建议 园区内物业排布建议 物业楼层建议 建筑物内部平面建议 外立面建议 车位及其他配套建议 第四章： 投资价值分析 不同开发方案下项目的未来收益分析 项目不同物业未来收益方式分析（出租和出售） 两种方式物业类型的适宜性分析 两种方式利弊评价 项目不同物业未来可实现租金 类似物业租金调研 项目各类物业能够实现的租金水平分析 项目不同物业未来可实现售价 类似物业销售价格调研 项目各类物业能够实现的销售价格水平分析 项目的开发成本分析 不同容积率下的土地取得成本 项目的建筑成本 项目投资经济效益分析 项目的开发进度计