复房地产营销策划课程问答形式.doc

 房地产市场营销学习的基本框架： 一、市场营销的定义、目的 1、市场营销的定义是什么？其本质又是什么？ 市场营销是通过创造和交换产品及价值，从而使个人或群体满足欲望和需要的社会过程和管理过程。其本质是需求管理，通过满足消费者需求创造利润。 二、投资环境分析 （一）、经济环境分析 2、投资环境分析的内容有哪几项？ 常见的投资环境分析内容有：经济环境分析、政治环境分析、房地产市场分析和城市环境分析。 3、经济环境可由哪些指标反映？其中最重要的指标是什么？ 经济环境如何，主要是通过生产指数、固定资产投资状况、财政收入状况、消费指数、人均可支配收入、招商引资状况等来反映。其中，生产指数是最重要的指标，它包括国内生产总值（GDP）和国民生产总值（GNP） （2）、财政收入，是指政府为履行其职能、实施公共政策和提供公共物品与服务需要而筹集的一切资金的总和。税收收入、国有资产收益、国债收入和收费收入以及其他收入Consumer Price Index，CPI），指在反映一定时期内居民所消费商品及服务项目的价格水平变动趋势和变动程度。居民消费价格水平的变动率在一定程度上反映了通货膨胀（或紧缩）的程度。目前共包括食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务、居住八大类 6、国家针对房地产业的干预政策一般包括哪些方面？ 干预政策包括：土地政策、金融政策和其它与房地产行业密切相关的政策（税收）。房地产开发还应重点分析当地市政府出台的政策。 7、10—13年国家房产的主要调控政策是什么？ （1）限购：对房价上涨过快的大中城市，实施限购政策。各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士自购房之日起算的前2年内在本市累计缴1以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明最多限拥有一套 8、城市环境分析主要从哪几个方面进行？ 1）、城市的基本情况分析 主要是分析城市的地理位置、行政区划、行政面积、人口数量等。 2）、城市定位分析 先分析整个城市的定位，再分析项目所在片区的定位。 3）、城市规划分析 既可以明了今后政府重点发展的区域，又可以预见未来城市的发展格局。 4）、城市发展目标分析 包括经济目标、社会目标、生活目标和城市建设目标。通过对这些目标进行分析，可以更好地预测该城市未来的发展状况。 三、项目自身状况分析 （一）、项目基本情况分析 9、项目自身情况分析主要从哪几个方面进行？ 主要从三个方面分析项目自身情况，包括： 1）项目基本情况 主要包括项目的位置、四至（即项目周围）、各项经济技术指标、开发所涉及的企业。 2）项目建设条件 主要包括气候条件、地形地貌(影响开发成本)和通平条件等。 3）项目周边配套 主要包括道路交通配套、商业配套、教育配套、医疗配套、金融配套、休闲娱乐配套。商业配套主要包括餐饮配套、超市配套和综合商业体配套。 10、项目经济技术指标包括哪些内容？ 常见的经济技术指标主要包括占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度等。 11、概述项目的通平条件。 常见的通平条件有“三通一平” 、“五通一平”、“七通一平”。 “三通一平”是指通路、通水、通电和土地平整； “五通一平”是指通路、通水、通电、通气、通信和土地平整； “七通一平”是指通路、通水、通电、通气、通信、通邮、通暖和土地平整。 其中，“三通一平”是最基本的条件，只有达到“三通一平”或以上条件的地块，才能动工建设。 四、房地产市场现状分析 （一）、总体状况 12、简述房地产市场分析的常用思路。 （1）、先市后区的分析思路（这里的区可以是行政区，也可以指一个板块片区） ①、全市房地产的主要分析指标：市场供销、销售价格、户型结构、市场需求等 ②、分析片区的房地产市场状况时，可以对片区内典型的项目进行调查分析，然后得出该片区的房地产市场的发展特点。 （2）、先现状后趋势的分析思路 根据房地产市场的现状特征对其未来的发展趋势进行预测。 （3）、先总体后具体的分析思路，先对总体状况进行分析，再对各项指标进行分析，包括：供应量、需求、规模、建筑类型、户型、景观、配套、价格和销售状况等。 （二）、项目竞争对手分析 13、项目竞争对手分析的主要内容有哪些？ 对住宅项目的竞争对手进行分析，主要分析内容包括价格、周边配套、整体规划情况、户型、景观、自身配套、推广、促销方式、业主构成等。可以根据自己的需要选择要分析的内容。 14、简述项目竞争对手分析的思路。 对竞争对手的分析主要有两种思路，一种是按板块分析，另一种是按竞争圈分析。