华骊服务的方案MicrosoftWor.docVIP

一、管理设想 全面导入ISO9001:2 000国际质量体系，使华骊茗城的物业管理服务工作快速走向标准化、规范化运作。 管理处提供全天候、全方位、全过程的管家式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁等实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的一站式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。 二、物业服务内容 1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、加压供水设备、配电系统、电梯、楼内消防设施设备、中区供水系统等。 3、公用绿地、花木、建筑小品及办公区域内的园林式绿化养护与管理。 4、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。 5、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所等。 6、专业装修工程质量监理与装修管理。 7、公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。 8、售楼期间洗手间、会所、售楼部的保洁、维护工作（包括更换卫生纸、维护保养烘干机等设施）。 9、交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。 10、对小区实行封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保小区安全。 11、结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的小区文化、娱乐活动以协调小区内人际关系、沟通联系。 12、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等治安维护工作（但不含人身、财产保险保管责任）。 13、管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。 14、接受业主/住户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。 三、管理规章制度 1、公众制度 2、岗位职责 3、管理处运作制度 4、综合制度 5、财务制度 6、档案管理制度 7、安全护卫/交通管理 8、环境卫生、园林绿化 9、设备维修管理 四、设备管理 物业管理的重点、难点是设备管理。我们将以管理目标为依据，通过一系列的技术、经济、组织措施，对设备的设计、选型、安装、交接、使用、维护、修理、改造、更新直至报废的全过程进行科学的管理。 （一）、设备管理目标 序号 质量目标 定 义 1 设备保养及时率99％ 保养及时率＝（按期完成的设备数/计划保养设备数）*100% 按月统计。 2 故障维修及时率99％ 维修及时率＝按期完成的维修次数/总维修次数 一般故障修复时间24小时，严重故障修复时间96小时。 3 重大设备事故发生率0％ 合同期内，无重大设备事故发生。 4 重大火灾年发生率0％ 合同期内，无重大火灾发生。 5 设备完好率： 供配电设备、通风空调设备、供水设备、电梯99％，消防设备100%,照明装置完好率99％ 设备完好率=（完好设备台数/设备总台数）*100% 采用相对标准评定法，按设备是否能满足服务要求来评定，满足即视为完好。 6 设备故障停机率： 供配电设备、供水设备、电梯 故障停机率=100%×报告期内设备因故障停机台时/(因故障停机台时+设备实际开动台时) 7 发电机启动率99％ 发电机启动率＝（正常自动启动次数/市电停电总次数）*100% 发电机15秒内启动为正常启动。 （二）、设备维修模式 工程部负责设备的使用、运行、各级别保养（日常维护、一级、二级保养）、小修。中修、大修、更新改造及特种设备的维护委托富翔物业专业公司或社会专业化公司实施。 根据各类设备故障模式，将三级保养制与计划预修制、状态维修相结合，对符合“浴缸型”故障模式（符合磨损规律）的设备如电梯、发电机、水泵等定期做三级保养，定期进行中修、大修。对符合“直线型”故障模式的设备，如电力设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。 （三）、设备保养、中修、大修周期统计表 设备编号 名称 日常维护保养周期 一级保养周期 二级保养周期 中修 周期 大修周期 01 生活水泵 半月 每季 每年 三年 六年 01 消防水泵 每月 每季 每年 五年 八年 02 风机 每月 每季 每年 五年 八年 03 电梯 半月 每半年 每年 三年 六年 04 发电机 每月 每季度 每年 五年 八年 05 干式变压器 每季 每年 // // // 06 空冷水机组 半月 每半年 每年 三年 六年 07 火灾报警 系统 每月 每季 每年 // //