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第七章 建筑物估价 基本要求： 掌握：建筑物与构筑物估价的概念和基本方法。 熟悉：建筑物与构筑物的价格特征，房屋质量缺陷损失评估的概念。 了解：建筑物价格评估现场勘察的要求与技巧，房屋质量缺陷损失评估的方法。 一、建筑物与构筑物估价的基本方法 （一）、重置价格折旧法 1、重置价格折旧法概念：求取估价对象在估价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 3、重置价格的求取方法：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 建筑物重置价格的求取方法 具体方法： (1)单位比较法；（平方法、立方法) (2)分部分项法； (3)工料测量法； (4)指数调整法。 单位比较法 以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关得某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其做适当得调整修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。 实质上是市场法，是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略。 单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。 单位面积法(平方法）—适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 单位体积法（立方法）—适用于造价与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。 在现实估价中，将建筑物划分为不同用途、建筑结构或等级，制作不同时期的基准重置价格表，以供使用。 分部分项法 分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。 先将估价对象建筑物分解为各个独立构件或分部分项工程； 测算各个独立构件或工程的数量； 调查了解估价时点各个独立构件或工程单位价格或成本； 各个数量乘以相应的单位价格或成本，再相加。 需要注意如下2点： (1)应结合各构件或工程的特点使用计量单位； (2)既不要漏项也不要重复计算，以免造成估算不准。  工料测量法 工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。-净计法 工料测量法的优点是详实、准确，缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师、造价工程师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。  指数调整法 指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。 将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期调整的方法相同。 主要用于检验其他方法的估算结果。 二、建筑物折旧的概念和原因  （一）、概述 1、建筑物折旧的概念： 估价上建筑物折旧与会计上建筑物折旧，都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因所造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，即： 建筑物折旧＝建筑物重新构建价格－建筑物市场价值 全新状况下所具有的价值减去折旧相当于减价调整，其所的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。 2、建筑物折旧的原因： 3个方面 (1)物质折旧；(2)功能折旧；(3)经济折旧。 含义、内容、实例 要求能熟练判断出属于哪种折旧类型 物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。 进一步可以归纳为下列4个方面： (1)自然经过的老化；-自然力作用 (2)正常使用的磨损；-人工使用 (3)意外破坏的损毁；-突发性的天灾人祸 (4)延迟维修的损坏残存。-没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时 物质折旧 (1)自然经过的老化：建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等， 与建筑物的实际经过年数(是建筑物从建成之日到估价时点时的日历年数)正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。酸雨多的地区：建筑物的老化就快。 (2)正常使用的磨损主要是由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。 居住用途的建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物的磨损 有腐蚀性(如在使用过程中产生对建筑物有腐蚀作用的废气、废液)的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物的磨损。 物质折旧 （3）意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的和人为方面的。 地震、水灾、风灾 失火、碰撞 （4）延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在。 门窗有破损，墙体或地面有裂缝、洞等。  功能折旧