2015年物业管理师考试大纲剖析.doc

2015年物业管理师《基本制度与政策》考试大纲 一、物业管理概述 　　(一)考试目的 　　测试应考人员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用《物业管理条例》(以下简称《条例》)和《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”分析、处理物业管理服务工作中相关问题的能力。 　　(二)考试内容 　　1.物业管理的概念、内容和特征，物业管理产生的主要原因。 　　2.我国物业管理的产生与发展，物业管理在社会经济中的地位和作用。 　　3.我国物业管理制度建设的必要性，《条例》颁布前后物业管理制度建设及其主要特点，《物权法》颁布后物业管理制度建设及其主要特点。 　　4.《条例》的指导思想和立法原则、创设的法律制度及制度特色，《条例》的主要内容、确立的法律责任及其特点、确立的基本法律关系。 　　5.《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定，业主身份的认定，专有部分和共用部分的认定，业主人数和总人数的认定，行使专有部分所有 权的相关规定，行使共有部分共有权的相关规定，业主共同决定事项的范围，表决规则，业主大会和业主委员会的设立、效力和处置权，建筑物及其附属设施的管理 方式、维修资金、费用分摊及收益分配，业主对物业服务企业的监督权，业主的诉讼权利，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》的有关规定。 二、物业管理服务 　　(一)考试目的 　　测试应考人员根据物业管理服务特点、内容、物业服务收费、物业服务定价成本监审、物业使用和维护等有关政策，分析物业管理的法律关系、明确物业 管理的法律责任，防控物业服务企业的法律风险，制定物业服务标准和物业服务收费标准，签订(前期)物业服务合同以及解决物业服务合同纠纷等业务的能力。 　　(二)考试内容 　　1.物业管理服务的特点和内容、物业服务合同约定以外的服务、 物业管理服务标准。 　　2.物业服务收费的原则、定价形式，物业服务费用的计费方式、物业管理服务成本构成，物业服务收费的明码标价，物业服务费的交纳和督促，代收代交费用。 　　3.物业服务定价成本监审定义、原则和依据，物业服务定价成本的构成，物业服务定价成本审核的方法和标准。 　　4.关于改变公共建筑和共用设施规划用途的规定，关于占用与挖掘物业管理区域内道路场地的规定，公用事业单位应当依法履行的维修养护责任，关于规范装饰装修房屋行为的规定，关于利用共用部位、共用设施设备经营的规定，关于存在安全隐患物业的维修义务。 　　5.物业服务企业的义务，物业服务企业的责任，物业服务企业的风险防控。 　　6.前期物业服务合同的特征、时效和主要内容，物业服务合同的主要内容，两种物业服务合同的区别。 　　7.物业管理法律关系的构成，物业管理法律关系的特征。 　　8.物业管理的行政责任，物业管理的民事责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定及特点。 三、物业管理的基本制度 　　(一)考试目的 　　测试应考人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决物业管理服务工作实际问题的能力。 　　(二)考试内容 　　1.业主大会的作用和特征，业主的权利和义务，业主大会的组成和性质，业主大会的筹备与成立，业主大会的职责，业主大会会议，业主大会议事规则 的主要内容，业主代理人和代表人，业主大会决定事项的表决，业主委员会的职责，业主委员会委员的任职条件和资格终止，业主委员会会议，业主委员会的补选与 换届，业主委员会的备案，业主委员会的工作经费，业主委员会的工作档案，房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。 　　2.管理规约的概念和功能，管理规约的主要内容，管理规约的法律效力，临时管理规约的概念，临时管理规约的制定主体和制定时间，相关主体的法律义务，临时管理规约的内容，临时管理规约的违约责任。 　　3.前期物业管理招标投标的概念和原则，前期物业管理招标投标的意义，前期物业管理招标规则和程序，前期物业管理招标文件的内容，前期物业管理投标规则和程序，前期物业管理投标文件的内容，招标代理机构，开标、评标和中标规则。 　　4.物业承接查验的定义，物业承接查验制度的必要性，物业承接查验应遵循的基本原则和指导思想，物业承接查验的主要依据和条件，物业承接查验的内容和程序，建设单位的义务和责任，物业服务企业的义务和责任，物业承接查验记录、协议与备案，保护业主权益的相关规定。 　　5.物业服务企业的性质和地位，物业服务企业资质管理的必要性，物业服务企业资质等级的申请和核定，不同资质等级企业承接项目的规定，物业服务企业资质证书的变更、注销与撤销，物业服务企业资质管理违规行为的法律责任。 　　6.物业管理从业人