基准地价更新技术报告 - 和谐国土、真情服务 首页.doc

常州市武进区 2012年度建制镇基准地价更新报告 常州市国土资源局武进分局 江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司 二〇一二年十二月 目 录 第一章 项目概述 1 第一节 项目区概况 1 第二节 项目背景及组织实施情况 11 第三节 工作依据 13 第四节 项目实施基本思路与技术路线 14 第五节 工作任务与内容 17 第六节 工作步骤与时间安排 18 第七节 主要成果 20 第二章 工作范围与基准地价内涵设定 21 第一节 工作范围的确定 21 第二节 基准地价内涵设定 21 第三章 市场交易资料的调查与分析 24 第一节 资料收集与整理 24 第二节 估价参数的确定 25 第三节 样点地价修正 31 第四章 地价区段的划分与确定 39 第一节 地价区段划分的原则与方法 39 第二节 地价区段的初步划分 41 第三节 地价区段的验证与确定 42 第五章 监测点布设与地价评估 46 第一节 地价监测点布设 46 第二节 监测点地价评估 49 第六章 区段基准地价测算 63 第一节 地价区段平均地价的测算 63 第二节 区段基准地价的确定 70 第三节 商业用地路线价测算 80 第七章 土地级别划分与级别基准地价测算 86 第一节 土地级别划分的原则与方法 86 第二节 土地级别的划分 86 第三节 级别基准地价的测算 102 第八章 基准地价更新成果分析 106 第一节 基准地价时间变化状况分析 106 第二节 基准地价空间分布合理性分析 111 第九章 基准地价修正体系的建立 114 第一节 区段基准地价修正因素的确定 114 第二节 区段基准地价评估宗地地价修正因素权重的确定 115 第三节 各因素影响地价修正幅度的计算 116 第四节 建立区段基准地价评估宗地地价的修正体系 118 第五节 基准地价成果说明与应用 121 前 言 基准地价是我国地价体系的重要组成部分，反映一个城市的整体地价水平。地产市场是一个动态市场，土地利用更是随着社会经济的发展和地产市场的发育不断变化，地价水平也会随之发生相应的变动。因此，为了使基准地价客观地反映地产市场的变化情况，保持基准地价的现势性，在地产市场发展变化或影响地价的各种因素发生变化时，必须对地价进行重新评定，及时更新基准地价。 武进区现辖湖塘镇、牛塘镇、雪堰镇、前黄镇、礼嘉镇、洛阳镇、横林镇、遥观镇、横山桥镇、郑陆镇、奔牛镇、邹区镇、湟里镇、嘉泽镇14个镇，武进高新技术产业开发区（南夏墅街道）和武进经济开发区（西湖街道），区政府驻湖塘镇。武进区上一轮建制镇基准地价更新基准日为2008年1月1日，距今已有4年多。近年来，随着武进区经济社会的快速发展，小城镇建设的加速推进，城乡统筹发展步伐加快，城镇基础设施不断加大投入，武进区建制镇房地产市场发生了较大变化，土地价格状况发生了明显变化，表明上一轮基准地价已不再适应当前地价管理的需要。为适应武进区建制镇更新基准地价，加强地价管理的现实需要，根据江苏省国土资源厅《关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知》（苏国土资发[2007]146号）的要求，常州市国土资源局武进分局委托江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司开展了常州市武进区2012年度建制镇基准地价更新工作。 常州市武进区2012年度建制镇基准地价更新工作是严格遵循国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)和江苏省国土资源厅《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》的规定，充分结合武进区的实际情况而进行的。在工作中，既严格遵守土地估价的基本原则和作业规范，又注意吸收和借鉴先进的理论和方法，确保土地估价成果在科学性和实用性、定性分析与定量分析、宏观评估与微观估价、现状评估与动态监测等方面相统一。 本次建制镇基准地价更新工作，得到了江苏省国土资源厅利用处、常州市国土资源局、武进区相关部门的大力支持和帮助，在此深表谢意！ 第一章 项目概述 第一节 项目区概况 ?武进地处江苏省南部、长江三角洲太湖平原西北部，介于南京、上海之间。1995年撤县建市，2002年撤市设区，成为常州市武进区，区人民政府驻湖塘镇。武进区位于北纬31°19′～31°55′、东经119°38′～120°12′。濒太湖，衔滆湖（西太湖），东邻江阴、无锡，南接宜兴，西毗金坛、丹阳，北接常州城区、新北区，国土总面积1246.6平方公里。 经过多次镇村撤并与区划调整，截至2011年年底，武进区下辖湖塘镇、牛塘镇、雪堰镇、前黄镇、礼嘉镇、洛阳镇、横林镇、遥观镇、横山桥镇、郑陆镇、奔牛镇、邹区镇、湟里镇、嘉泽镇14个镇，南夏墅街道和西湖街道2个街道，以及武进高新技术产业开发区和武进经