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世联惠州美地花园城的营销总体策略策略总纲
谨呈:;本报告解决什么问题;报告结构;报告结构;人人乐商圈;1期;西邻经济适用房;户型配比;1、惠州房地产市场;惠州房地产进入全面快速发展阶段;与珠三角其它城市的比较(2003年);房地产开发投资稳步上升;惠州房地产市场供应状况—; 惠淡大道是连接惠州市惠城区和惠阳区的城市交通枢纽,全长32.4公里,工程总投资约10亿元,预计2005年6月30日完工。
惠淡大道建成后,将地处沿江的惠城区和地处沿海的惠阳区连成一体,是惠州打造半小时生活圈的重大举措,对加快惠州南部城区开发和大惠州海滨城市建设具有重要作用。;江北;惠城区供应量及产品结构—;市场概况总结;2、片区市场竞争情况;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;总共1360名报名购买经济适用房
从级别分析:科级以上约占31%,普通员工占69%
从来源分析:政府机关、学校和企事业单位分别占16.2% 、 18.4%和28.7%,其余的??TCL类的大公司、医院、军警、运输等行业;楼盘名称;楼盘名称;;1、区位思考;人人乐商圈;成小姐
(地产销售);现状—
项目位于河南岸西南面,与麦地区相邻,河南岸是惠州老区,居住人员混杂,层次较低,区域以农民房、自建房及小商业店为主,区域形象较差。
另一方面,麦地片区演达一路房地产发展得红红火火,无论片区形象还是楼盘素质,都已经得到客户的认可,而我们,却处于此片区的最边缘,能让人把其与片区有一丝的关联,却也只能因此而沾上一点点光而已。
未来—
惠淡路以后改建,42M宽,两边各退20M绿化带,将建成一条美丽的绿色大道
项目周边自建房全部拆迁,建成小区新房
项目东北面是市汽车总站、南1000M为拟建体育中心、卫校、惠州一中高中部、图书批发市场
惠州商业中心区南移是大势所趋,人尽皆知;思考—
项目处于杂乱的河南岸边缘地段,说区位始终脱离不了其本质低档次;它又位于新区的边缘,硬把其往演达一路新区靠,一样显得苍白无力,这使项目在现状处于尴尬局面。
但项目周边面临着巨大机会,所有的规划对项目都是一个利好,现状的不好可以通过预期展望以消除其不好印象。
因此,对于区位的阐述,就着项目良好的未来规划,我们有这样的结论:
惠州中心南移,惠州未来的商业中心区和文化区!;2、产品思考;产品覆盖全面,但主力为三房与四房,占73.2%,两房所占比例较以前略有上升。;小3房(140平米)供应主要集中在101-130平方米
基本特征:景观较好、户型方正实用、采光通风良好;
户型创新方向:主卧设置阳台/入户花园
均价范围:2200~2600元/平米;
首期(8成20年):6.7万-9.6万;月供:1200-1600元/平米。;畅销大3房特征——;总结;面积(m2);入户花园—;入户花园—;产品总结—;2、产品思考;;不同分类;惠州居民收入水平增长速度快,居民消费能力提高;支付能力—;90%以上的客户倾向于在环境较好的江北、麦地、南坛下埔、东平购房;需求户型以三房为主;核心客户;典型客户描述—;典型客户描述—;项目背景;目标回顾—;减小劣势,避免威胁;策略总纲—战略归纳,战术形成;策略一:高举高打形象战略;物业形象定位—;关于精品形成的基础;关于精品的观点—;售楼处;售楼处及样板房选址;现场展示之形象墙建议—;现场展示之街区建议—;现场展示之售楼处风格建议—;现场展示之看楼通道建议—;现场展示之架空层建议—;红(Red);绿(Green);战术2: 区域规划,配套展示;区域规划;ACTION4:美地路开通仪式(3月底)
美地路开通仪式一方面是事件营销,另一方面也是展示片
区未来发展前景,增强信心的手段。
ACTION5:强化教育区域概念(3月底)
通过印制片区规划手册,强化区域的重要教育基地和浓
厚文化氛围的人文特质,提高片区的文化品位,树立片区
文化形象与小区的小学相得益彰,共同营造书香门第的文
化物业
关建词:大学城、惠州大学、惠州一中、卫校、购书批发
市场等;配套展示;ACTION2:街区包装;二期引进大型超市或商场,努力提高社区商业档次,以商场促进商铺,同时营造良好商业氛围,完善住宅配套,增加生活便利性,从而刺激住宅销售。
为了达到此效果,在住宅销售的过程中,应尽快确定商场的招商情况,以便向市场传达信息;战术3: 强化产品亮点;NO. 1----入户花园;NO. 2----柏涛园林;NO. 3----户型结构;战术4: 强强联合,品牌借势;策略二:高举教育牌文化战略;ACTION:签约仪式(1月中旬)作为楼盘第一次隆重亮相,以高起点,高规格,多方位宣传的原则,充分提升物业形象,制造市场的新亮点。关键词:天悦酒店,市领导,品牌教育、精品社区媒体配合:报纸、广告牌、电视、录像、售楼处成果展;ACTION:辉煌历史,卓越成果展(第二售楼处)配合签约仪式的举行,第二售
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