世联广东东莞丰泰城的总结、区域变化预测研究.ppt

区域变化预测研究;本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容！;1;2008年东莞市场;2008年，东莞市场发生了什么变化？;;;连续两月的降价终于将东莞的整体均价低位运行，传统的红五月在客户的进一步观望中酝酿下一步的降价，特惠成为本月的楼市主题;经历五月的小幅反弹后，6月楼市没有改变低迷的整体格局，不升反跌，持续低迷;寮步领跌市场——3字头开路，四字头成为市场主流，一月回到三年前;国庆期间，东莞楼市风起云涌，各大楼盘改变赤裸裸的价格宣传，转为促销与优惠，保留底价以逼定客户。 典型代表，光大五大楼盘500套5000万5重优惠大赦楼市，景湖系列楼盘4000-4500元/平米； 万江楼市持续领跌，风临美丽湾、理想0769、悦湾、3088元/平米起，万江成交自住客户价格对比低价标杆； 联华花园城3333-4000元/平米，东城东片区再次进入价格尴尬阶段;一、东莞楼市全线降价 低、中、高档楼盘纷纷降级，楼盘间价差缩小。高端物业积挤压中底端物业，各楼盘抢客严重，客户选择面变广，楼盘对比跨等级，跨区域，成交周期变长。 PS：当天骄峰景价格降低到5200元/平米的时候，相比之下丰泰城的价格就没有优势，难以出货。 二、所有中低端物业的售价接近成本价，甚至有些拍卖地的楼盘销售价格低于成本价格，亏本销售。 以上东国际为例，成交价格4700元/平米，而拍卖楼面地价约为2500元/平米。可以得出明年的价格战在7500-5500、5500-4500、3500-4500之间战争，而将会是3300-2800、4000-3300之间的价格战。 三、因为未来的开发销售过程中“控制成本”将更加受到重视，包括建造成本、管理成本、财务成本甚至是营销成本。 ;;片区内豪宅代表——天骄峰景;同类物业——联华花园城;同类物业——联华花园城;同类物业——新世纪星城;营销手法 圈层营销，通过公务员政府人员购房提高社区人员品质，吸引本地客户关注与购买 持续降价 暗折放送 房号销控 ;同类物业——万科城市高尔夫;同类物业——万科城市高尔夫;??类物业——怡丰翠云轩;2008年片区内物业小结;百悦尚城;片区居家型物业——万江片区;;理想0769;占地面积：89673.2平米 建筑面积：205316.07平米 总户数：约1230户 ;片区居家型物业万江风临美丽湾;香槟城市花园;星城国际花园;中央公馆海德堡;景湖名郡;;2008年居家型物业片区楼盘小结;2009年，市场预期！;预计09年上半年与08年下半年相比，基本无变化，依然停留在调整期阶段，刚性需求主导市场;08年下半年-09年城区（五环内）住宅供应量25291套，面积341万㎡，销售压力较大;P2、东莞市场供应;2009年上半年东城东片区在售楼盘供应套数约为4172套（不包含报建、在建、未售），供应量大，但居家型物业在09年下半年会持续减少;;08年寮步存货——初步估计08年寮步存货量约2700套，除去1房、五房外，其他均为居家型的中小户型，按照寮步目前的销售速度大概要26个月才能销售完;2008年居家型户型除了东城东、寮步区域和万江区域外，其他区域供应零散，主要表现在以下几个楼盘;P5、同价格相体楼盘锁定;联华花园城;天骄峰景;时富花园二期;万江片区楼盘初步预判;项目名称;P6、竞争楼盘2009年初步预判;2009年市场预期小结;2008年项目总结;P1、销售分析——成交月份分布;7月份价格调整之后成交量大大低于3月份成交量，事实证明，领先市场的价格策略是丰泰城08年取得骄人销售业绩的重要因素;P1、销售分析——货量图;P1、销售分析——货量图;P1、销售分析——剩余货量盘点（截至12月8日）;1月;P3、价格策略分析;08年周上门与进线量起落明显，高峰期在2月份底价格调整的两周，其次是6月底价格调整的三周。其他时间的上门量均保持在20-40批/周。 上门与进线没有一个合理的走势，上门量不断减少的趋势明显，随着推广的不断减少，上门量在不断下降。;P4、客户分析;2008年丰泰城上门客户和成交客户存在着明显的特征，主要表现在以下方面;推广主题结合不同节点进行更新，2008年，实际性的主题更加吸引客户，形象的推广已经不是主流，产品、价值与价格的宣传，还有间接的广告语提炼，才能将信息直接传递给客户，让客户在琳琅满目的广告中找到丰泰城。;2008年，根据项目不同阶段的营销主题，推广的渠道跟随变化。丰泰城08年曾使用的推广渠道包括电视、网络、短信、报纸、户外、分众传媒、派单、老带新等。从销售结果可以看出有效的渠道和效果较差的手段。;08年丰泰城的网络广告主要为搜访网的网络通栏、网络按钮和软文的投放，传