2012年长沙心伽泊商的业项目推售策略.pptVIP

;它似乎就是一座难以逾越的高山;高山倒过来其实就是一个沙漏;我们只要挖动那一个小角 从此以后一泻千里;南区;1、定位分析;1、定位分析;整体定位：以社区服务为主的中高端生活配套型商业;3、商业客群定位 ;南区;项目商业定位为社区服务型商业，业态主体以完善生活配套为主，辅之以医院服务类型业态;楼层;商铺原方案;项目商业分析——北区 Positioning analysis;项目商业分析——南区一层 Positioning analysis;项目商业分析——南区二、三层Positioning analysis;项目商业分析——东区一层 Positioning analysis;D202 二楼837.88㎡;1.“总量大” 项目商业总量为8497.51㎡,相对一个位于不成熟600余户的小区来说,总量大; 2.“一层小铺多” 一楼小铺面较多,21-58 ㎡占84%,这类产品市场比较走俏; 3.“二层三层压力大” 在长沙三层的裙楼商业,不受市场欢迎,项目二三面积较大;;商铺修改建议;营销总原???;三步定乾坤;第一步，商业必须重新进行合理划分;南区：二楼整体面积过大，且商业昭示性逐步减弱，需进行市场需求分割！;第二步，商业推售策略由小到大;第三步，商业价格策略，以1带2;第四步，工作排期;商铺价格策略;;;项目周边分布有珠江花城、万科城、英祥春天、万国城、洪山家园、水印廊桥、美利新世界、第一湾、世方水岸等新旧小区，未来居民1万5千多户，4-8万常住的中高端居民消费群体将为区域商业带来较大的驱动力。;目前项目周边英祥春天、美利新世界、万科城、才子佳苑、正处于租售状态，第一湾即将出售，竞品较多。 项目周边集中式商业较多，除了深国投项目外，万国城、英祥春天以及珠江花城都在后期规划了集中式商业体，涵盖了业态较广，与项目竞争较大。;项目;1.“买一层送一层” 项目周边商业楼层为1层居多，层高普遍在4.5-5.5米之间，基本可隔成2层使用，实现买一层送一层的销售效果 2.“低总价小铺” 周边商业面积段一般在50-100㎡之间，商铺户型偏小 3.“总价跨度大” 周边商业价格呈现从南至北递减的趋势，浏阳河为分界线。四方坪区域首层商铺一般能达到2.5-3.5万/㎡，洪山桥区域首层则下降为1-2万/㎡ 4.“租售价格适中” 项目周边商业在售价格基本集中于首层2.5-3万，二层1.5万水平，项目周边出租商业基本为整体出租，部分零散出租租金在40-80元/㎡/月 ;1、商业竞争环境分析·总结; 通过市场比较价格定位，综合周边项目市场比较及定价策略，建议本案商铺销售均价约为16000元/㎡(首层均价);根据区域内商业物业租赁价格，用租金反推法得出本案商业平均价格; 通过周边调研及对比，本项目租金价格可高于项目周边棚改区、沿街底商门面等低档次商业的租金——30～80元/㎡·月，取最高值80元/㎡·月，投资回报率按6%测算：;2层及3层定价;Thanks