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论物业管理企业成本的特点及管控 [摘要] 本文比较系统地 分析 了物业管理 企业 成本的特点及物业管理企业成本管理的现状,在此基础上提出了完善物业管理 企业成本管控的对策,包括:运用价值工程追踪作业成本完善细节管理降低组织成本提升 科技 含量发挥集中优 势等 　　[关键词] 物业管理;物业管理成本;管控对策 　　　 　　一物业管理企业成本的特点 　　 　　物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序从物业管理企业的工作性质可以看出,物业管理企业的工作具有空间分散时间连续 内容 复杂等特点空间分散是指物业管理企业的工作地分散,因为其管理的是一个个独立的物业小区,这些管理对象可能在一个地区,也可能延伸至全国时间连续是指物业管理企业的工作时间连续,要24小时为业主提供服务,有人形象地称之为“招手即停”,即随时要提供物业管理服务内容复杂即物业管理企业的工作内容多而杂,既有物的管理,又有人的服务,有人形象地称之为“包治百病”,即在一个物业管理区域内,物业管理企业是“上管天,下管地,中间管空气”,这话一点不假由于物业管理的这些特点,导致物业管理企业成本也呈现出如下特点: 　　1.点多即物业管理企业的成本形成点多物业管理企业的成本可分为服务成本管理成本经营成本服务成本是在为业主服务过程中发生的成本,如维护小区治安进行消防检查,保障小区安宁安静等过程中发生的成本管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理所发生的成本,如小区设施设备的维修等经营成本是物业管理企业在开展社区 经济 过程中所发生的成本,如经营小区会所经营公共设施等因此,在物业管理企业,每个部门每个单位每个环节每个岗位每个个人都是一个成本形成点 　　2.面广即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广物业管理企业为了 发展 ,为了取得规模效益,总是不断地争地盘抢市场,规模越做越大,地盘越争越多,市场也越来越大,物业的分布面也越来越广,从而使物业管理成本的发生面也越来越广 　　3.线长即物业管理企业成本监控线长物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落,从时间上要延伸到所管物业的每个时点,所以导致物业管理企业的管理层次多,从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长,从而形成较长的成本监控线 　　4.管难由于物业管理企业的成本具有上述特点,导致物业管理企业的成本监管难表现为难统一模式难统一标准难统一核算因为不同物业往往类型不一大小不一新旧不一特点不一业主的要求不一收费模式不一收费标准不一,不同物业面临的市场环境 社会 环境也差异很大,导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处(项目中心)因此,物业管理企业的成本管理难 　　 　　二物业管理企业成本管理的现状 　　 　　1.成本管理起点的滞后性即物业管理企业的成本管理起始于物业接管验收以后事实上,物业管理成本的高低很大程度上取决于物业自身的特点,如物业的规模物业的设计特点物业所使用的材料物业的质量物业的风格等这些先天因素在很大程度上决定了物业管理成本的高低因此,物业管理企业成本管理的起点应该是物业的规划设计阶段,而不是物业接管验收以后尽管现在物业开发商也邀请物业管理企业进行前期介入,但介入的重点是对物业的功能进行评估,而很少对成本进行评估,即是对成本进行评估,也主要是物业自身的建造成本,而非物业的使用成本或物业管理企业的管理成本成本管理起点的滞后性,严重 影响 了物业管理企业的成本 　　2.成本管理体制的两难性物业管理企业的成本管理体制存在“一管就死,一放就乱”的两难选择以前大部分物业管理企业的成本管理体制是“统一管理,分级核算”,实行财务一支笔, 会计 全部集中在公司总部,下属管理处(项目中心)只设出纳,以强化总部对下属管理处(项目中心)的成本管理但因物业管理公司的下属管理处(项目中心)处于分散状态,且分布面较广,这样对管理处(项目中心)的日常管理带来一定影响,特别是一些大的物业管理公司,因为下属管处(项目中心)每发生一笔费用都要到总部各职能部门及公司领导哪里去报批,效率较低采取这一管理体制,也增加了相应的监管成本,实质上也很难真正监管到位于是一些物业管理企业尝试将成本管理权下放,但一放,在成本管理中就出现了混乱现象因此,管理体制的不顺,影响了物业管理企业的成本管理 　　3.成本管理思路的片面性现在物业管理企业一提成本管理就是降低成本,一降低成本就是裁员减人减少工作时间,减少费用支出等等殊不知这样的管理思路,已严重不适应 现代 市场经济的发展,也不适应物业管理市场自身的发展成本管理思路的片面性导致物业管理企业成本管理的深度广度都严重不够在管