南京滨江奥城商业部分研究策划报告﹝0804﹞.pptVIP

南京滨江奥城项目商业部分市场研究; 本报告的主要目的在于为顺驰南京滨江·奥城项目商业部分的销售提供支持，为该项目的商业策划、广告推广、销售等环节提供市场研究方面的依据，并且明确项目的商业规划和业态经营布局，制定招商执行和营销推广策略，最终达成促进项目商铺去化的目的。 ;本报告的逻辑思路;项目概述篇——内容提要; 顺驰滨江?奥城配套商业项目位于南京市河西新城西南部 的奥体中心板块，与已建成的南京奥体中心斜对，与建设 中的艺兰斋美术馆和金陵图书馆隔路相望。;项目位置示意图;N;项目商业部分实景;项目概述篇——内容提要;项目地块概况;项目地块周边社区环境; 除了离项目较远的永隆家具城和陶瓷市场外，目前项目周边没有营业中的商业设施，但周围规划中的商业体量很大，中央商务区的底层商业配套就高达58万平米??奥体场馆及中央公园部分商业配套15万平米，周边主要开发楼盘的商业配套13.85万平方米。 也就是说，未来两年内项目周边上市的商业物业供应量有可能达到87万平方米，对河西新城的消费人口来说，这是一个巨大的体量。;项目地块周边商务环境;项目概述篇——内容提要;项目所在地区的道路交通设施;项目所在区域交通环境分析;项目所在地区的轨道交通分析;项目相关的轨道交通与规划;滨江大道北起三汊河大桥，南至长江三桥的天后村立交，西临长江，全长约15.5公里。道路红线宽度为60米，双向八车道，设计时速为80公里/小时，道路东侧预留了20至30米绿带，中分带宽度为2-20米不等。在本项目西侧（即纬八路至青石埂路段）设置了长为958米的下穿式隧道，不会影响奥体中心西侧文化广场的景观和休闲功能； 滨江大道是联系长江一、二、三桥的重要通道，是南京主城“井字加外环”快速环路体系的组成部分，和绕城公路一起形成包围主城的外环线； 滨江大道是服务奥体中心最重要的快速通道之一，为河西地区与主城中北部地区间的联系、以及河西地区南北向中、长距离出行提供了便捷通道； 滨江大道是滨江风光带的组成部分，具有道路交通和城市景观双重功能，体现南京滨江城市特色和河西新城风貌，这对本项目去化是利好消息； 滨江大道（纬七路—纬三路段）全长4.4公里，是最早规划建设的一段，是为奥体中心快速交通服务的关键一段，同时也是本项目西侧导入人流的唯一通道。本段道路原计划在10月份十运会开幕前通车。;滨江景观大道;项目概述篇——内容提要;项目优势分析——Strengths;项目优势分析——Strengths;项目劣势分析——Weaknesses;项目劣势分析——Weaknesses;项目机会分析——Opportunities;项目威胁分析——Threatens;市场研究篇——内容提要;南京市宏观经济发展水平;南京市宏观经济发展水平;河西规划面积92km2，建邺区就占了82km2 ，建邺区2004年地区生产总值24亿元。固定资产投资增长迅速，达到40多亿元。;河西新城的东部临秦淮河规划了南京新城科技园区，园区定位于高新技术产业园，首期规划面积4平方公里，重点发展信息技术、生物技术产业和知识型服务业。 园区距南京禄口国际机场20公里、新生圩港22公里、新街口商务中心7公里、河西新城商务中心1公里。 园区突出“都市工业、楼宇工业、观光工业、服务式园区”四大特色，整个园区划分为生活配套区、加工制造区、研发创业区、商业服务区、食品生产区五大区域，将是未来河西地区主要的工业发展基地。;河西新城规划区包括了建邺区全部和鼓楼区、下关区的一小部分，其中建邺区是主体，占了河西新城的80％左右。 河西新城的开发建设由南京市河西建设开发指挥部负责，主要由建邺区落实建设。河西建设指挥部是南京市政府派出部门，具有行政管理职能，但不是一级政府机关，未来河西新城的建设管理将主要由建邺区来承担。 河西现有常住人口29万左右，流动人口10万左右，主要分布在应天大街以北的河西北部片区，中部建设区和南部规划区常住人口很少，只有不到2万人。;河西新城区规划人口总量约为55万人，其中北部33万人，中部19万人，南部3万人左右，规划形成北部中档住宅区，中部中商档住宅区，南部高档住宅区。奥体新城、金马郦城、世纪星园、欧洲城、滨江奥城、光明城市、嘉业阳业城等大型居住区的建成，将使河西新城区的居住环境和人文环境得到极大提升。 新城区人口密度控制在每平方公里1万人左右，十年内，力争承载老城区疏散人口20万。 ;市场研究篇——内容提要;南京商圈层次划分;新街口商圈 素有南京第一商圈之称的新街口地区云集了新百、中央、东方、金鹰、苏宁、五星等诸多大商场，它以优美的环境、良好的服务，优良的商品品质，丰富的品种，对消费者具有强大的吸引力和凝聚力，是购物的首选之地。 在新街口地区实现的消费金额所占比重最高