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项目建议书  PAGE \* MERGEFORMAT 32 沈阳农产品生鲜分拨配送中心 项目建议书 2015年9月 目 录  TOC \o 1-2 1. 项目概括 4 1.1. 项目名称 4 1.2. 投资方式 4 1.3. 经营期限 4 1.4. 投资方基本情况 4 2. 项目提出的依据 4 2.1. 项目区域优势 5 2.2. 交通优势 5 2.3. 产业结合优势 5 2.4. 区域未来发展优势 5 3. 背景 5 3.1. 我国农产品物流现状 5 3.2. 沈阳市政策 6 3.3. 发达国家业态状况 7 3.4. 新配送中心的业态对比现有业态 8 4. 沈阳市目前的配送发展状况 10 5. 建设内容 11 5.1. 项目建设规模 11 5.2. 主要建设内容及产品 12 5.3. 功能设置 14 5.4. 采用的主要技术和工艺 16 5.5. 项目运营模式 24 5.6. 产品目标市场 25 5.7. 项目选址 25 项目投资 27 项目主体 26 项目收益 27 6.1. 投资方效益分析 27 6.2. 地方政府效益分析 28  项目概况 项目名称 ********沈阳农产品配送中心物流仓储园区 投资方式 本项目由**********联合投资开发及经营管理 经营期限 50年 1．4投资方基本情况 项目提出的依据 市场经济发展到当今的互联网+时代，农业地带，尤其是农产品流通领域已经从“姥姥不疼，舅舅不爱”的状态浮现出“蓝海”态势，但依然存在分散经营、分段经营、独立为战、小而全的主要特点，并面临资源配置较弱，配置能力较差，配套技术（包括冷链技术、IT技术、电子化追溯技术）无法集中投放的问题。这直接导致产品标准化、成本集约化实现较为困难，且监管和追溯的难度大、成本高，安全问题频出，总言之，农产品，尤其是在农产品流通领域，实现互联网+的基础薄弱，需尚待其实现“工业化、信息化”才能迈向“互联网+”。 值此之际，农产品流通领域，尚有多点位、大量的基础工作要实施，方能实现提档升级，当然，也能解读出其中蕴含着的大量机会。 项目区域的优势 交通优势 产业结合优势 区域未来发展优势 背景 我国农产品物流发展现状 农业发展的过程: 生鲜农产品的流通全过程: 尽管还面临粮食安全、食品安全等问题，但从消费终端来看，我国的农业发展已经完成了数量发展的历程，进而还产生了产地滞销、终端物价平抑的现象，综合因素在于物流过程的漫长曲折，从产地到终端，流通环节少则4-5级，多则7-8级，流通环节的优化和单个必不可少环节的成本，以及销端数据的汇集整理，是解决流通过程、指导一产生产的切入点和突破口。 本项目的宗旨在于，为农产品专业配送商，提供较为科学合理、高效、低成本的专业作业平台，实现行业投资的专业化分工。 沈阳市的政策 沈阳市政府亦于2015年8月发布《沈阳市农产品现代流通体系建设实施方案》(沈政发)〔2015〕34号 (以下简称《方案》)，旨在进一步减少流通环节，降低流通费用，提高流通效率。《方案》明确提出“政府引导、市场配置、企业运作、城乡统筹、体现公益、惠及民生”的指导思想，从生产、到分拨中心、到交易市场、到结算、到安全体系建设提出了清晰的建设目标，其中要求“建设流转顺畅的农产品物流网络，加快农产品预冷、加工、储存、运输、配送等设施建设”。 发达国家配送业态状况(以美国为例) 关于SYSCO达拉斯 面积为555，000平方英尺（51，000平米），该面积包括办公区 设施： 一个零下24摄氏度（-10F）的冻库 还有另外5个温度等级的冷藏室 储存冻货（frozen）、易腐(perishable)、干货(dry)等各类食品 氨制冷系统 车队运维设施 采用了目前先进的L型结构（为什么先进我不懂） 在达拉斯原来有一个是现在新修库房面积四分之一的老库，新库将取而代之 配送区库层高9.7米（32英尺） 库的技术设计 立墙平浇建筑法 （tilt-up concrete）（我查了一下，该办法优点是施工快，缺点是抗震性差） 特制地板 地下有加热系统 两层楼高的办公区面积9000平米（100，000平方英尺） 关于其运营状况，以下是SYSCO公司的总体情况 SYSCO合并US FOOD后，将会有250个配送中心，年产值650亿美金，可见平均每个配送中心的产值是2.6亿美金。（另外：食品的肉类、粮油，凭直觉 -没有调研- 中国的要比美国贵；蔬菜美国由于人工成本、全程冷链等原因，比中国贵） DALLAS的人口1,279,910；其所在区域属于德克萨斯，人口24,326,974。在美国3亿人口中，德州占比8%，在美国属于人口密度中等偏上的地区。 下面是SYSCO目前的193个配送库在美国的分布（不考虑正在合并的US FOOD的库），也可以看出德州地区的库