第四章个人住房贷款答案.ppt

房 地 产 金 融（第3版）;几点要求; 第四章 个人住房贷款 内 容 提 要 本章主要介绍个人住房贷款的概念、特点和种类，贷款的申请、审查和审批，贷款申请的条件、审查指标和贷款的类型、还款方式，抵押权的变更和登记，贷款检查的内容、方式和程序，以及贷款档案的建立与管理。 ;第四章 个人住房贷款 重 点 难 点; 第一节 概 述 一、个人住房贷款的概念和特点 （一）概念 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的贷款。 贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。当借款人不能按期偿还贷款本息时，贷款人有权依法处理其抵押物（质物）或由保证人承担连带责任偿还贷款本息。;个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式） 1、以所购住房作抵押 抵押??个人住房贷款主要的也是最有效的担保形式。贷款人持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，贷款人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押。期房抵押，是指购房人在按规定支付首期房价款后，由银行或公积金管理中心代其支付其余的购房款，购房人将所购期房抵押给银行或管理中心作为偿还贷款履行担保的行为。 ; 2、抵押加连带责任保证 即借款人或第三人提供住房作为抵押，同时在抵押登记完成前提供第三人连带责任保证。主要有两种形式： （1）以期房作抵押须由房地产开发商提供阶段性担保。（2）住房置业担保。在借款人不能按规定提供贷款担保时，住房置业担保公司出面为借款人申请住房贷款，与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。 申请担保的借款人要向担保公司提供本人或第三人的合法房屋进行反担保，房屋抵押权与其担保的债权同时存在，抵押人还需办理抵押房屋保险。; 3、抵押加购买住房贷款保险 即借款人或第三人提供抵押担保的同时，由借款人购买住房贷款保险。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险，目前各地的房屋保险年费率不低于0.8‰，由借款人一次性支付。;4、质押担保 即借款人或第三人用银行存单、债券等权利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保管，当借款人不能如期还款时，贷款人依法处理质物偿还贷款本息、罚息及费用。 5、连带责任保证 即保证单位为借款人全程提供连带责任保证，借款人不能如期还款时，由保证单位代借款人偿还剩余的贷款本息、罚息及费用。;房地产金融（第3版） 21世纪房地产系列教材; 第一节 概 述 （二）特点 个人住房贷款与银行其他信贷品种不同，具有以下特点： 1.个人住房贷款是银行主要的消费信贷品种 2.个人住房贷款必须设立担保 3.个人住房贷款的基础是抵押权 4.个人住房抵押贷款可以实行证券化 5.个人住房贷款业务具有一定的政策性 6.个人住房贷款业务成本高，但效益较好; 第一节 概 述 二、个人住房贷款的种类 1.政策性个人住房抵押贷款 2.自营性个人住房抵押贷款 3.个人住房组合贷款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成，两个贷款品种的贷款主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同 ） ; 第一节 概 述 三、我国个人住房信贷业务现状（课外阅读） ; 第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批 一、个人住房贷款的申请 （一）借款人资格 凡具有完全民事行为能力的自然人，在符合下列条件的情况下都可以申请银行个人住房贷款 ： （1）具有城镇常住户口或有效居留身份。 （2）具有稳定的职业和收入。 （3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。 （4）具有购买住房的合同或协议。; 第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批 （5）按规定交付了一定比例的首付款。其中购置首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，首付款比例不得低于20%；购置首套自住住房且套型建筑面积90平方米以上的，首付款比例不得低于30