2013小院汤城一期营销推广策略沟通方案98P教程.ppt

谨呈：齐鲁园房地产;本次汇报的目的——;01;区位：城市近郊、乡镇驻地;资源：汤头温泉、沂河;产品：紧凑型低密养生别墅;一句话来讲：;对于这个项目，我们又有怎样的期待？;整体目标：风险控制、滚动开发;一期目标：一炮而红;我们面临的机会和威胁是怎样的？;02;背景：省级汤泉旅游度假区;竞争：内忧外患、竞争激烈;表现：大量供应、成交惨淡;客户：温泉价值需引导;项目面临的市场机会与威胁小结：;03;目标下的核心问题;核心营销课题;04;我们究竟在卖什么？;首先， 让我们看一组城市高端人群的现实写照：;;;“都在端着，真累，真不想陪你装了。”;;开不完的会，见不完的人， 赴不完的局，做不完的事。 “累”，成为他们的口头禅。;毫无疑问， 我们的目标客户处于这个社会的中上阶层， 典型的“食肉动物”。 如果要给他们一个阶层划定，那就是 “政商阶层”;他们是成功者，获得了金钱与权力， 获得了别人羡慕的眼光，获得了自己的面子， 但欲望是没有止境的， 这个目标达到后，下一个目标会在不远处向你招手。 在一个一个目标的追逐中，他们的心也在不断拷问自己： 什么时候才是个头？为什么要这样？ 迷惑与茫然会在他们最累的时候找上他们。;除了身体的累，心理与精神的困顿更让他们疲惫。 他们的压力来自社会与自己的内心， 但他们已经无法再停下来， 他们需要一个远离现实世界的空间，彻底的放空自己的身心， 达到身体疗养与精神的自我救渎， 安顿好内心，以便再次出发。;这是一种必然。 根据马斯洛的心理需求理论，我们的目标客户是“成功者”， 早已到了自我实现的心理需求阶段。 花钱不是问题，问题是为什么花钱？ ;现在，让我们再次回到原点。 我们究竟在卖什么？我们能给客户带来的核心价值是什么？;临沂首席近郊度假养生式温泉别墅;我们不只是卖房子， 我们也在宣扬一种健康的生活方式。 来这里，除了身体上的全面放松， 更是得到心理上的疗养。 宁静净心，彻底放空，质朴无瑕，回归本真， 归根结底，选择这里， 是选择一种修养身心的生活方式， 选择一种积极的遁世观的生活哲学。 让目标客群在小院汤城，通过度假修憩， 放下身份与压力找回真实的自我。 ;;项目周边乡镇地缘性客户 兰山区私营业主 河东区私营业主 泛公务员群体 以浙商为代表的南方商人群体 市区养老客群;客户定位;二、重要客户：投资型需求，约占20%;客户定位;项目营销策略体系;深入挖掘目标客户需求，通过优化产品力提升销售附加值;引进途家网，由单纯的度假类物业变为“度假+投资”型产品;价值提升二：打造温泉养生酒店;打造温泉养生酒店，提供多种温泉养生设施;中药泉;高端SPA中心：以女性为主题，引进美容、纤体、瑜伽、SPA; 私人健康档案； 水疗、食疗、中药疗等各种养生服务； 家庭养生保健顾问； 健康测评系统 专项健康方案 定期医疗保健服务 ……;价值提升三：退红线50米绿化带打造;生态果蔬园——回归原生态，重点营造度假氛围;价值提升四：滨河绿化带打造;价值提升五：签订回购协议;项目价值体系梳理——;产品优化提升后，通过现场展示全面展示项目核心价值;现场展示一：入口精神堡垒;现场展示二：物业服务展示;现场展示三：照片展示墙;提供的饮品、餐点清单： 1、可乐、雪碧； 2、果汁； 3、现磨咖啡； 4、饼干、点心等； 5、糖果；;现场展示五：导示系统、景观小品;现场展示六：婚纱摄影取景地;现场展示七：房车、越野车度假氛围营造;现场展示八：露天汽车影院;产品优化、展示到位后，客户到访后会对项目产生认可，;爆破式营销——集中爆破式营销，短时间内大批量蓄客;线上渠道一：户外大牌、LED;线上渠道二：报广;效果评估：;效果评估：;线上渠道五：广播电台;线上渠道六：直邮;线上渠道七：新媒体——微信;线下渠道一：call客;线下渠道二：现场围挡;线下渠道三：高端汽车4S店联谊;线下渠道四：定向高端客户拓展;线下渠道五：加油站合作;线下渠道六：分销、独立经纪人;线下渠道六：分销、独立经纪人;线下渠道七：看房直通车;线下渠道八：现场到访礼品;通过线上线下集中发力，圈定大量客户到访后，;动作1——影响力事件：;影响力事件一：售楼处开放;影响力事件二：样板间开放;影响力事件三：产品说明会;影响力事件四：盛大开盘;锁客动作：会员护照办理;操作模式——;会员权益——;会员其他政策——;客户维护动作一：;频繁的老客户维护活动，维持客户关注度;项目推售策略——;价格策略——成本价开盘，低开高走，开盘高额优惠让利;回顾——核心营销思路;营销节点安排;一期营销费用预算;Thx…