思源经纪天津万科金奥国际精装修项目销售.ppt

;关于本次工作汇报的前言;第一部分 销售筹备工作计划;第二部分 营销沟通报告;目 录;本次报告关于统计分析数据的说明;项目市场环境及竞争对手分析;项目名称： 万科 金奥国际 项目开发单位：天津万科房地产开发有限公司 项目区位：南开区卫津南路中石油桥东侧（国风星苑小区旁） 项目规划指标： ;2007年南开区商品房市场整体情况;2007年河西区商品房市场整体情况;项目市场环境及竞争对手分析;本案所在奥运板块东南端，周围项目较多，属于天津市热点区域之一。;【区域竞争环境分析】 ;销售情况分析（二期尊园已售部分）;卖点及真空点;【区域竞争环境分析】 ;卖点： 1、该项目本身位于天津市紫金山路起始点，外环线以里，景观环境优越，区位价值高； 2、40-70平米为主的精装修小户型，出房率高，吸引了众多客户； 3、良好的生态环境，高品质的配套，以生态居住为主要价值点； 真空点： 1、地块易主后带来的系列问题规划调整，产品复杂性 2、组团复杂，客户人员复杂，难以保证素质;【区域竞争环境分析】 ;卖点： 1、坐落于天津新贵居住区——梅江的核心地段 2、自身拥有商业，生活配套完善，交通便捷 真空点： 1、虽整体容积率低，但建筑密度不高，带来的相应弊端 2、价格高，客户会产生一定抗性 ； ;【区域竞争环境分析】 ;销售情况分析（已售部分）;卖点： 1、位于南开区内，西南奥运版块的核心地段，紧邻奥体板块，东临奥运中心、南面外环 与大学城相临，区位优势明显，交通便捷，升值前景巨大。 2、大盘运做开发实力雄厚，开发商品牌号招力，业内评价高，拥有品质保证，利于提升项目价值 3、面向城市新兴白领，提倡更自由、更青春、更简朴的生活方式。 真空点: 1、位置紧邻外环噪音较大,东侧铁路影响居住品质 2、社区内人口密度较高，舒适度较差 3、紧邻外环周边，周边环境不佳仍需改善，对项目形象影响大。;【区域竞争环境分析】 ;销售情况分析（已成交部分）;卖点： 1、容积率1.5，适宜居住，自身为复合型社区，拥有商业配套，弥补周边配??不完善的缺点 2、开发商为国企上市公司，实力、信誉的保证，46万大盘整体资源共享。 3、项目交通便利 4、车位比1：1 　　但项目周围环境不理想，仍需时间改善。 项目周遍配套现状较差 真空点： 1、周遍路桥建设现状环境较差 2、生活配套不齐全，周边环境尚需完善 3、西青户口;【区域竞争环境分析】 ;南开、河西区域内的改善型，工薪阶层，空巢养老族，追求安静的生活。 ;【区域竞争环境分析】 ;销售情况分析（已售部分）;卖点： 1、地处奥运板块的核心位置，占尽奥运先机 2、50左右平米为主的精装修小户型，适合投资 3、复合大盘配套齐全 真空点： 1、高建筑密度，带来的相应弊端 2、开发商的信誉度下降，对客户产生负面影响 3、大量的抵债房影响项目的品质和美誉度 ;项目名称;【区域竞争环境分析】 ;区域内产品多追求居住的舒适程度，普遍面积设计较大。 多数项目将主力户型定为两室产品，面积在90-130平米范围内。 区域内一室产品整体比例较小，公寓产品一室比例相对较大。 公寓类产品户型设计的差异较为明显。 值得注意的是世纪梧桐项目，虽是公寓产品，但整体户型设计面积大，会成为未来市场的稀缺产品。 ;目前，周边项目的销售均价已达到8500以上。 其中精装类产品均价全部超过万元。 ;【区域竞争环境分析】 ;竞争项目均处在天津的热门板块，所以区位是区域内竞争项目的共同诉求点。 虽然区域是热门板块，但周边环境、配套尚不完善，而竞争项目中，多数是综合性的大盘，用自身配套弥补区域盲点。由此，综合性也成为了众多项目的核心价值之一。 与普通住宅相比，公寓类产品更多的强调了其产品本身在户型、面积、装修上的卖点。;项目市场环境及竞争对手分析;地块编号：;地块编号：;地块名称：;土地市场环境小结;目 录;对项目品类进行综合解读;LOFT 50㎡，5.1米层高;对项目品类进行综合解读;东： 国风星苑小区 李港铁路线 李七庄污水处理厂 南： 天津经贸学校 旧厂房及工业烟筒 西： 中石油桥 北： 程村排水河 李港铁路;丽江道与梅江湾区域的珠江道尚未连同;富力津门湖;地块向北，跨过铁路的中石油桥下，已建成４０００平米超市，但档次较低，货品不全； 地块东侧的国风星苑社区内多为社区便利店，体量较小，辐射范围有限; 地块东北角为国风星苑北侧菜市场，当次较低，菜品不全； 受交通道路