广州保利中环广场北区营销策划案.ppt

保利中环广场北区营销策划案;目 录;Part 1 ;一、宏观形势—经济大势;一、宏观形势—政策演变;一、宏观形势—市场变化;2009年广州楼市还要受经济大势等因素的制约。真正的楼市复苏还有待时日。;二、竞争区域—参考楼盘图;二、竞争区域——区内代表性楼盘一览表;项目位置：越秀环市路北侧水荫路交汇处 规模：5栋30层高层、9栋联排，共728户 占地面积：3万m2 总建筑面积：15万m2 总货量：共728套，其中别墅9栋 现推产品： ABCDE栋尾货 销售情况：至今已售466套， 可售单位去货率83％ 可售单位只有少量尾货在售 配套：带园林、双泳池、会所、网球场；绿化率30%，容积率接近5 收楼时间：2009年6月; ABCDE五栋户型组合：;地理位置：天河区珠江新城G3-3地块 建筑面积：87050平方米 占地面积：3144.3平方米 建筑规模：由4栋38-45层高层和超高层，A、B、C栋45层，D栋38层 户型面积：B栋：三梯三户134-158方三房单位；D栋：四梯十三户50-86平方米，单间一房与两房。 价格：小面价公寓均价18000元/㎡、三房均价17000元/ ㎡，带4500精装 交付日期:2009年年底 销售情况：现推售BD两栋，总货量565套，签约138套，整体签约率24%。 预计五一推A栋，货量125套，为130-160方三房;三、竞争对手——朱美拉;地理位置：天河区珠江新城金穗路 开发商：合景泰富地产 占地面积：2.26万平方米 建筑面积：18万平方米 建筑规模：3栋28-48层住宅,2栋42层联体公寓，1栋30层五星级酒店 产品类型：酒店公寓、豪宅 开盘时间：2008年10月；2009年1月 当前价格：均价17000元/平方米，带4800元/平米装修 整体销售：A1、B两栋总货量201套，已签182套，消化率91%。 预计3月推C栋，货量约337套，为41-119方一房至两房; A1、B、C栋户型组合及消化：;地理位置：珠江公园西侧 项目规模：采用“U”字型阵势排列，共10栋高层，其中A1-A5已售罄 户型：84-204㎡二房、三房、四房单位 在售：余货主要集中在A6、A7栋，A8、A9、A10栋基本售完 价格：15000~17000元/㎡，东向望珠江公园200平米大四房16000-18000元/㎡ 装修标准：2500元/㎡ 销售情况：A6-A10栋总货量530套，已签463套，整体消化率为87%。;A6-A10户型组合及消化;地理位置：珠江新城兴国路 占地面积：1万平方米 建筑规模：1栋公寓和4栋住宅 交付日期:2009年 管理费:4.3元/㎡ 推货：B、C、D栋余货及E栋公寓 价格：住宅15000-17000元/㎡（含3800元/㎡装修），公寓15000元/㎡（含3800元/㎡装修） 销售情况：住宅BCD栋总货量237套，已售108套，签约率46％；公寓总货量220套，已售131套，消化率60％； A栋尚未推出;三、竞争对手——月岛;新开楼盘：银基金湾;银基金湾竞争户型销售情况;热销盘：江湾水恋;Part 2 ;;第一次开盘：E、F栋成交回顾;第一次开盘：E、F栋成交价格;第二次开盘：G栋成交回顾;第二次开盘：G栋成交回顾;;成交客户居住区域;小结： 报广、途经仍是两大主力获知途径； 经朋友或业主介绍成交的客户占比呈放大趋势，说明口碑传播在项目持续销售中非常重要；短信、外展也是重要获知途径，08年11月外展积蓄的客户占G栋成交客户的相当一部分;小结： 首次置业者占比下降，三次以上置业者占比上升 表明客群主要为改善型买家，以弹性需求为主;小结： 成交客户以自住为主 投资客户比例下降，因G栋没有单间或性价比高的投资型产品;成交客户深度访谈;成交客户深度访谈;成交客户深度访谈;成交客户深度访谈;成交客户深度访谈;成交客户深度访谈;成交客户深度访谈;成交客户深度访谈;客户小结;;时间段;起势：等了23年;圈层：只待非凡者;项目：独享区域配套;起势：王者归来;报广小结;物料：中环月报;物料：中环月报;物料：项目信息展板;Part 3 ;;保利 中环广场;E/F/G栋 已推;中环广场与客户最有力的沟通点是什么？ 客户为什么一定要买中环广场？;C栋推广主题;区域客离不开生活了十几年的地方 外区客看中地段价值、生活便利、名校资源;面积偏小，88-145方两房、三房;除了“环市东”， 中环广场还能给您更有