广东东莞市香缤时代园地产项目营销执行报告.ppt

香缤时代园营销执行报告;环境分析;环境分析;区域;区域;项目;各时段市场供应总量走势图（静态）;博客公寓5700元/㎡(精装);对手动态;万盛广场;未来世界花园;景天花园城;曼哈顿时代;宽寓;投资客户：片区投资客户在同期会被东湖花园、万盛广场分薄；;项目客群分析;客群描述;客群特性描述;客源区域预估;客户需求分析;来电客户分析;来电总量截止8.14：1200批 自住占总比例的68.4%;以按揭形式付款为主;城区客户占总比例的90.32%，其中东城来电客户超过总数的一半，达到67.8%;从来访客户数据统计分析：;城区客户占总比例的91.44%，其中东城来电客户超过总数的一半，达到76.30%;以带装修发售为主要交楼需求;综上来电来访客户分析：;客户关注点：;加强网络和城区其他区域的户外广告投放，扩大客源区域 ； ;城市中央 核心地段 投资、自住俱佳;1、诉求点的寻找及项目美誉度的增加;执行策略;诉求点：;UP精神的升化与延展?;投资客;竞争对手;客户心理价位攻略图;项目突破点;节点安排;市场总体销售量变动曲线;收筹日的选择;解筹时间的选择;蓄客分析;节点安排;住宅部分;推广策略一览;媒体策略;媒体策略;预热期推广升温策略;网络;报纸;9月10日会员招募节点前媒介投放表;06.9.10——10.9;10月5日样板房公开节点媒介投放表;盛大开盘，引爆市场，造成轰动效应;10月10日取得预售证、会员升级日;10月18日选房算价;配合现场销售，制造烟花效应，扩大战果;10月22日开盘节点;06.12.21——07.2;媒体;总费用预算;活动策略;促销活动;香缤时代园活动推广攻击轴;活动一：论坛主题讨论;活动二:“投资创业讲座”;活动三:UP，冷酷到底——冰淇淋节（冰爽季）;活动四:深圳看房团东莞淘金行;时间:10月22日 地点：销售中心门前 费用预算：10000元 目的：渲染现场成为节日气氛，同时提高人气。该活动符合东莞购买习惯和习俗特定；;活动六:东莞一日游暨深圳看房团光临香缤时代园;活动七:香槟节;活动八:UP极限表演;时间：12月份 地点：售楼处 费用预算：50000元;活动费用总预算;营销总费用预算;包装策略;包装策略;外围广场;减少视觉障碍，让客户在看楼途中能感受到项目的品质，感受发展商的细致入微。;样板铺和清水铺;包装策略;阻隔视线，避免工地杂乱施工场地形成不良影响。;推货策略;楼栋;由于公寓总价低，市场上最受欢迎的投资产品。如果前期推出公寓，一定会出现一抢而光的现象。 对于买不到公寓的客户，将购买目标转移到一房一厅时，由于总价的提升，可能会出现犹豫或者停止购买的举动。 二房二厅，货量小，基本不存在销售难度，因此，任何时期推出都不会影响销售结果。 432套主力户型一房一厅，是销售的最大难度，且其主要的购买客户为投资客，一开始就吸引投资客的关注，是进行成功销售的关键。 商铺销售需要客户对地段的认同和业态定位的准确性。;以投资型的产品——少量公寓和一房一厅入市，主力吸引市场的投资客户，给客户较少的选择，全力销售一房一厅产品； 第二阶段在前阶段快速被消化的情况下，应势利导，利用剩余的积累客户，扩大口碑传播，以一房搭配二房加快销售速度，顺势突破整个项目的销售关键，并保证整个项目有较高的平均销售速度； 第三阶段，以优质保留的一房和公寓产品组合搭配，配合商铺的全面推出，掀起项目销售的高峰期，顺利完成销售任务； 第一阶段，视认筹客户量决定首次推货量，根据开盘实际销售效果，准备加推货量。;分三次推货：;;认筹计划;香缤会说明;5000元/份;收筹数量预计;样板房开放;解筹策略;抽签选房;交楼标准;价格策略;价格制定;2、户均价格制定;优惠折扣方案;商业部分;以什么价格;项目周边商业销售情况;周边商业租赁市场现状;商业个案;商业个案;商业个案;片区潜在供应;本项目商业部分要素;客群定位及分析;商铺价值分析;商铺销售难点分析;商铺难点突破策略详解;商铺的推售时机预估;商铺业态定位;新政后市场反映;新政出台后,东莞市场情况:;7月8日，景湖湾畔开始认筹；;谢谢