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借名商品房买卖合同效力 篇一：借名购房暗藏的四大法律风险及解决办法 借名购房暗藏的四大法律风险及解决办法借名购房，顾名思义，指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在出 名人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。在司法实践中，我们称实际出资人为借 名人，登记的房屋所有权人为出名人。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，房屋 的真实权利状态未如实公示，借名购房行为发生后，借名人与出名人、相对人之间产生纠纷 的情况层出不穷。 为了更好的分析借名购房行为出现的原因和法律特点，我们首先对于北京市第一中级人 民法院审理此类案件的情况进行了统计分析。我们发现，因为借名购房而产生的纠纷越来越 常见，最近几年来更是逐年大幅上升。从 2005 年到 2010 年，北京市第一中级人民法院审理 的借名购房纠纷仅为 7 件。 而从 2010 年 1 月 1 日至 2015 年 1 月 1 日的五年间， 一中院审理 的借名购房纠纷为 82 件。而 2012 年、2013 年、2014 年的案件量又分别为 4 件、16 件和 52 件。 下面我们通过典型案例对借名购房纠纷的法律特征进行分析。 案例一: 徐先生与林先生为表兄弟关系。2005 年 3 月，林先生作为买受人与出卖人北京顺天通房 地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由林先生购买出卖人开发的位于 北京市昌平区东天通西苑房屋一套，该房屋性质为经济适用房。徐先生支付了全部购房款。 房屋交付后，徐先生进行装修后入住了诉争房屋。诉争房屋于 2006 年 6 月取得房屋产权证 书，登记所有权人为林先生。诉争房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件在徐先生处保 管。林先生起诉至法院，主张诉争房屋是借给徐先生居住的，自己是房屋的所有权人，要求 法院判决徐先生返还房屋。 案例二: 2013 年， 韩女士想在北京买房， 但自己不是北京户口没有购房资格， 便找到自己的姑姑， 两人签订了一份书面协议，约定由韩女士出资，以姑姑的名义购买一套普通商品房，房屋的 一切权利属于韩女士。协议签订后，韩女士支付了首付款，并以姑姑的名义每月偿还银行贷 款。2014 ??，韩女士的姑姑突然去世，姑父不承认房屋是韩女士的财产，起诉要求法院判令 房屋由他继承。韩女士无奈也起诉，要求确认房屋所有权归她所有。 借名人的动机分析 借名人出资购房，却将房屋登记在其他人名下，归根结底是为了享受本不应由其享有的 利益，主要有以下几种情况： 1、规避因身份带来的购房限制。 这是借名购房最常见的情况，占到了借名购房案件总数的 90%以上。前述案例一、二均 属于此种类型。在实践中，不符合条件的购房人为了购买经济适用房或两限房等保障性住房， 或为了规避“限购令”，或为了享受更低的首付额度、更长的贷款年限，或为了购买他人单位出 售的房改房、集资建设的房屋，如此种种五花八门。借名人为了享受出名人的身份带来的利 益，采取借用他人名义购房的方式。 2、为了转移财产或逃避债务。 将房屋登记在其他人名下，并约定房屋的所有权仍归自己所有，能够满足一些不愿意“露 富”的官员的“需求”；也成为某些债务人逃避债务或执行的惯用伎俩，在离婚诉讼中也会出现 夫妻一方主张登记在他人名下的房屋是用夫妻共同财产购买的情形。 3、为了节约将来可能发生的过户费用。 父母将自己出资购买的房屋登记 在子女名下通常是出于这一考虑。由于父母子女关系， 产生纠纷的情况很少见。仅有的个别案例均是子女不愿让父母共同居住在登记在自己名下的 房屋，父母起诉子女要求确认房屋归自己所有。 借名购房的法律风险分析 在借名购房法律关系中，借名人由于实际出资却不享登记的房屋所有权，通常比出名人 要承担更高的风险，一旦双方关系交恶，借名人并非一定能够依据协议要回房屋，在无法取 得房屋所有权时，借名人将面临重大的经济损失，而出名人也并非只享受权利不承担风险。 具体而言，借名购房的风险主要有以下类型： 1、借名购房合同被确认无效。 在借名购房合同效力的认定问题上，保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010 年 12 月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导 意见》第 15 条、第 16 条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原 则。根据该两条规定，针对普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保 障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的 购房人的利益，一般认定为无效。 在司法实践中，针对经济适用房的借名购房合同，法院会进行更为细致的审查与区分， 满足下列条件的借名购房合同可以认定为有效： （1）借名购买的经济适用房的原购房合同是在 2008