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－ PAGE 22－ － PAGE 23－ 房地产开发贷款管理办法 第一章 总 则 为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。 本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。 住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。 商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。 对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。 房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。 保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。 房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。 房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。 房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。 本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。 我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查内容和封闭管理要求参照本办法执行。 第二章　业务准入标准 借款人应具备以下基本条件： （一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人。 （二）具备房地产开发资质二级（含）以上，从事房地产开发经营2年以上（含控股股东）；借款人为项目公司的，如开发资质为暂定资质，则暂定资质应自初次批准最长不超过3年，且股东须具备二级以上资质。 （三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范，核心管理人员素质较高。 （四）财务状况、信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力。 （五）持有有效贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户。 （六）我行评定的信用等级原则上在6C级（含）以上；借款人为项目公司的，其控股股东信用等级应为6C级（含）以上。 （七）如为外商投资企业，外商投资审批手续齐备，注册资本金应符合国家相关规定。 （八）愿意接受我行封闭管理的各项要求。 （九）房地产开发项目一般以房地产建成后的销售收入作为还款来源，如果商业地产项目建成后不出售，而是由发展商出租或自行经营并以物业出租/经营收入作为还款来源的，可申请商业物业开发+经营模式的开发贷款。开发+经营模式要求借款人或其母公司须具备2个以上商业物业成功经营的经验，具有独特的商业经营模式和品牌效应，可保证物业建成后的出租/经营收入来源；且接受我行对出租经营收入的监管，保证还款。 （十）我行规定的其他条件。 房地产开发项目应同时具备以下条件： （一）经办行一级分行本行政区域内项目（行内银团方式可叙做异地项目），已纳入国家或地方建设开发计划，立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求。 （二）具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。贷款项目用地出让、转让手续已经办妥，土地出让款已全部缴清。 （三 ）项目资本金比例符合国家对应项目最低资本金比例的政策规定，并能够在使用银行贷款之前到位。股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。 （四）项目符合当地市场需求，预期市场前景良好，预期净现金流充裕，贷款还款来源稳定、可靠。 （五）我行规定的其他条件。 第三章　贷款担保、期限和还款方式 房地产开发贷款原则上应优先以项目土地及其在建工程抵押，根据需要还可补充其他担保方式。不得接受空置3年（含）以上的商品房、或闲置2年（含）以上未开发的土地作为抵押物。 对于开发+经营项目，须在项目竣工验收合格后，将房地产项目抵押给我