华坤道威2010年10月22日杭州原筑壹号酒店式公寓产品定位讲义.pptVIP

原筑壹号酒店式公寓产品定位报告;我们所面对的酒店式公寓市场;目前杭州市场的已入驻及在售的酒店式公寓大多集中在市中心。 其余区域也有一定的酒店式公寓项目，但数量较少，集中程度不高。如滨江、城东、城北、城西、下沙。;杭州主要酒店式公寓分布区域特征;;非核心区酒店式公寓情况;酒店式公寓去化分析;酒店式公寓去化分析;酒店式公寓去化分析;酒店式公寓存量分析;酒店式公寓未来供应预测;由于商业金融、办公类用地未来均可规划为酒店式公寓，因此我们无法从即有的已成交土地预测未来酒店式公寓的供应情况。但就目前在售项目潜在供应及预售项目体量来看，未来杭州酒店式公寓供应量较大。 钱江新城是杭州未来的CBD，板块高端形象已被市场认可，具备酒店式公寓优良的生存条件，另外，从商业办公类供地情况上看，未来钱江新城的供应量非常大，如瑞立69号地块、UDC时代、来福士广场、光彩国际中心等多个综合体项目含酒店式公寓，且以高层、超高层为主，酒店式公寓每幢基本在20层以上，供应量非常大。根据这些项目的开发进度，预计这些楼盘将在2011年逐渐上市（由于是综合体项目，具体先推哪种产品类型尚不确定）。;钱江新城大体量的酒店式公寓是未来杭城发展的趋势，通过调查，我们发现：;是市场的回暖造就了酒店式公寓的普遍热销，还是少数楼盘个别现象呢？ 先来看看市场上酒店式公寓的销售表现：;;;典型个案—新城时代广场;现象：从滞销变热销，实现惊天大逆转…;典型个案—金色城品;项目何以热销？;我们所面对的杭州酒店式公寓市场是一个： 要么凭借地段优势走高端定位， 要么走性价比路线的市场。;项目自身情况;项目情况;项目情况;;产品差异;酒店式公寓客群;我们用智慧“平视”这个市场，将目标锁定中间阶层;我们所面对的酒店式公寓目标人群;不管是属于哪类客户，皆离不开两点： 这类物业投资价值的认知 这类物业居住价值的认知;从以上客群的购买目的可以看出，投资者的比重较大，占53.3%，以出租或保值储蓄为目的购房，此外，自住兼投资和纯自住的购房者比重相当，分别占26.7%和20%。;潜在购买者分析;阶层;投资者没有一致的阶层特征，没有典型的生活型态，没有明显的情感偏好与价值取向； 但是他们关心使用者对房子的喜好与否； 自住者有相对统一的阶层特征，对居所有趋同的品质要求，有相近的价值观，可能趣味相投，是音乐发烧友、雪茄发烧友、红酒发烧友…… 他们的阶层、背景及生活型与使用者是一致的。;;;;我们既可以用优越的物业服务打动他们， 也可以用产品的独特魅力打动他们。;产品差异化策略;附：杭州典型酒店式公寓物管费;我们所应该打造的装修风格;在探讨本案酒店式公寓装修风格前，我们需先解决装修标准问题？ 须知：装修标准过低可能影响项目档次，同时与本案所提供的星级服务不匹配；过高，则不仅不能起到锦上添花之效，反而 “功高盖主”驾驭在基础成本之上，容易造成有价无市。;杭州酒店式公寓装修特点;楼盘档次 成交均价20000以上 成交均价15000-20000之间 成交均价10000-15000之间 成交均价10000以下;精装修风格建议;精装修风格建议—客群需求角度;“现代公建风格” 侧面通过局部玻璃幕墙的装饰，正面窗体和墙体通过线条、形体的不同组合方式，使整个立面较为丰富、时尚、现代。;精装修风格建议—现代风格流派;五种风格各具特色，对于具体风格的选取我们主要依据以下三原则： 具有一定知晓度，但购房者却不能清楚解释，因此又带有一丝新鲜感； 所选取风格之间具有较大差异，避免重复； 配合本案X户型，所选取的装修风格应具有较大发挥空间，可变性强；;精装修风格建议—高技派;精装修风格建议—光洁派;现代风格典型个案—同方国际;内廊式平面布局，户型基本呈矩形、扇形，内部功能区间采用以下几种常规布局形式：;1;同时， 酒店式公寓应该根据风格的不同而形成各种风格分区，将相同风格的房源设置在同一层或较为集中，避免风格混杂而降低了整体形象增加施工难度； 酒店式公寓的使用是从公共走廊开始的，其风格也应该得到自然而然的衔接，避免突兀之感。因此在做法上应将大堂、楼层公共走廊、房源风格整体考虑，使楼层公共走廊的整体风格与酒店式公寓的风格基本一致，使得风格之间相互独立又衔接自如，使项目整体品质得到提升；;简洁现代的装修风格或许会给人乏味、生活不便之感，加之体贴入微的细节配置方能使本案实现真正意义上的拧包入住。。。。;我们这样做产品细节;我们不仅仅做产品细节， 而且我们的细节或艺术或生态或可爱或充满科技感或充满情趣或有纪念意义，…… 总之，他们很漂亮，很精致，但是不求贵。;我们这样做特色主题;我们的特色主题， 做绘画艺术，做音乐，做时尚，做科技，做环保，做运动，做情趣，…… 总之，我们的主题很有