租务法律.PDFVIP

華僑報── 澳門法律絮論 租務法律 （文章內容以見報日的法例為依據） 2014.09.26.見報 不論住宅或商舖，現今不少業主都會選擇將物業出租，從中獲取租金回報。不過由 於部分業主或租客對租務方面的法律不甚清楚，因而在租約生效後會產生一些疑問以至 爭拗。 張先生: 吓! 葉太，我唔係話唔比妳加，但妳一加就加咁多，我真係比唔到啊! 葉太太: 我唔算多?啦，你問下樓上樓下，加得仲多過你都有啦。 近年本澳經濟高速增長，因此租金也逐步上升。因應市場上的升幅，有業主可能想 在租期未滿的時候，便向租客加租。其實有關加租方面，按照法律規定，在租約生效期 間，業主和租客一般只能按協議加租的方式，在雙方同意下調整租金。 協議可以是“事前協議”或“事後協議”。事前協議主要是指在訂立租約時，雙方 已就加租問題作出規定，例如訂明甚麼時候可以加租、加租加多少等，其後便按租約中 的規定而行。至於事後協議，是指當初在租約上沒有加租規定，雙方只是其後另外協定 是否加租。因此假如租約沒有任何加租條款，而業主又想加租時，只能透過事後協議的 方式，即要取得租客的同意後，方可在租約生效期內加租。假如沒有以上的協議，業主 便不能在租約生效期間，為了跟隨市場上的租金升幅而單方面向租客加租。 葉太太: 老實講，我加租都係諗住幫補下另外供緊個層樓條數，我環境都唔係你睇到咁 好…如果你唔肯加，我唯有搵過第二個來租啦。 張先生: 層樓係妳，妳可以搵過第二個人來租，不過我份約仲有半年先完，比我住埋先 都得啩? 基於不同原因，有部分業主可能會打算在租約生效期內收回物業。有關終止租約方 面，《民法典》有“協議廢止”的規定，如果業主或租客一方提出終止租約，而對方亦 同意，不論租約是否到期，雙方都可按法律規定的“協議廢止”方式廢止租約。至於訂 立方式方面，如協議不是立即執行，或協議中已訂有補償條款或其他附加條款時，協議 便需書面訂立。 法律亦規定某些情況下，即使租約未到期，業主亦可解除租約，例如：租客不在適 當時間和地點交租；租客將房屋用於不法用途；租客未經同意進行更改工程；租客未經 許可將房屋全部或部分轉租或借出；租客將房屋用於非原定用途等情況。如業主提出解 除租約，須向法院提起，經由法院命令解除。此外《民法典》亦規定租約在某些情況下 會失效，包括：租客死亡（但租客的親屬仍然居住於該房屋，則租約仍然生效），或法 人消滅（例如租客為依法成立的公司或社團，而有關公司或社團已倒閉或解散）等情況。 如果不符合以上所述情況，則業主不能在租約生效期間單方收回物業。 葉太太: 好! 咁我依家就通知定你，如果你唔肯加租，年尾約滿就唔該你走。 張先生: 得嘞，等我再諗下先啦…聽日再答妳！ 業主或租客如果想在租約期滿時不再“續租”，必須要提前一段法定時間以書面通 知對方。至於具體提前通知的時間，根據租約期間或續期期間的長短而有所不同，假如 租約期間或續期期間在三個月以下，法定提前通知時間為租期的三分之一；三個月或三 個月以上、一年以下，法定提前通知時間為三十日；一年或一年以上、六年以下為九十 日；六年或六年以上則為一百八十日。 不過，如果由業主提出單方終止租約，法律對於業主方面亦有一個特別規定。如果 由起租至租約期滿或續期期滿時不足兩年，業主不能向租客提出單方終止租約。相反， 租客則不受這兩年年期的限制。例如，以一年的租約為例，由於業主不能在兩年租約期 內提出單方終止租約，因此如果租客亦想繼續租用該單位，除非雙方另有協定，否則 租約會自動續期多一年。如果業主想在兩年（或經續期至兩年）的租約期滿時才收回單 位，則業主可以在租約期滿之前九十日通知租客提出單方終止租約。例如租約由今年一 月一日起開始至二零一五年十二月三十一日為期兩年，則至少須在二零一五年十二月三 十一日之前九十日，以書面通知對方，便可在租約期滿時終止租約。 不論業主或租客，預先了解有關租賃方面的法