4季花城06年营销策略[世].pptVIP

;【一】市场分析; 卫星城的规划及其带来的基础设施的建设、人口产业的迁移给顺义地区房地产的发展提供了良好的契机; 别墅项目开发量远大于普通商品房。 普通商品房开发集中分布，形成两个组团； 城区项目以现房销售为主，04年在城区才出现期房销售；;竞品 级别　;类 型：;　;金汉绿港价格走势及销售走势;目前只发售A区，共8栋楼 由西向东，自南向北陆续开放： 8#-7#-6#-5#-4#-3# 已全部开盘，约剩50套房源 预计3月初加推1#、2#楼，同时价格上涨200-300/平米 主力户型面积：二居100平方米，三居126-133平方米 价格走势：低开高走，涨幅速度在区域内较快;顺义地区产业基础雄厚，经济增长迅速，具备较好的房地产快速发展的良好依托； 卫星城带来的基础设施建设和人口迁移给顺义城区房地产市场带来大发展的契机； 目前的顺义地区虽然供应项目较多，但整体水平不高； 具备一定品质的竞争项目市场表现良好； 因区域市场容量较小，四季花城项目的面市将占据顺义市场中高端项目相当比例的份额； 在总价区间范围内，竞争关系在初期主要体现在产品形态和社区品质的差异上；;【二】客户分析;顺义正在经历着城市人口扩张和快速迁移的过程 但从现阶段来看，初期的客户以顺义本地的客户为主；; 通过对顺义市场以及周边竞品的分析，确定四季花城的目标客户为顺义城区和周边镇的居民。; 根据调查：目标客户中有四成比例为价格敏感的务实家庭，其次为注重享受的社会新锐及关心健康的老龄化家庭， 相对而言彰显地位的成功家庭与望子成龙型的家庭比例都比较低。;目标客户购房关注因素; 主力客户： 顺义城区以及镇上居民，以改善目前居住环境和农民进城为目的； 属于顺义地区的中高端客户，他们的需求不仅仅是满足基本居住，对于地位和个人身份地位的追求开始出现，希望可以同同质人群居住的心理出现； 他们对居住的要求较高，讲究朝向、挑剔户型对传统的居住习惯比较认可； 年龄分布差异较大，购买动机也不尽相同，但都希望追求美好事物，希望和普通人有所区别； 他们对总价比较敏感，对将来预期保守，并不是一味追求舒适，属于有限的理性消费，首付会较多，尽量减少贷款； 辅助客户： 北京城区内对通勤距离不敏感，期望购买配套完善、居住舒适，同时价格便宜住宅的客户（当前最易吸引的客户主要为退休养老型置业者）；;城市时尚街区形象 低总价产品 社区文化氛围;【三】产品分析;产品——规划;规划解读;B;富贵一：情景洋房； 富贵二：舒适三居； 富贵三：经济三居； 社会新锐、经济务实：两居、经济三居;经济三居 118 ㎡;舒适三居 130 ㎡; 社会新锐 园林注重新颖有趣性， 临街界面尽量城市化，开放性 富贵之家 园林应注重无障碍设计、 配套设施等，并与园林竖向高差等有机结合 ; 社会新锐：城市感和年轻新锐特质 富贵之家：成熟、舒适和浓郁生活风情;【四】销售策略;经济三居; ?;销售经营计划;示范区;I区： 主要销售通道区 II区：次要销售通道区 III区：会所示范区 IV区： 多层示范区 V区： 园林示范区 Ⅵ区: 情花示范区;南向两居 东西向两居 情花 经济三居;车行线;销售组织;第一阶段：品牌及产品渗透（4-7月） 在示范区落成前，客户缺乏真实产品体验，阶段重点在于提升潜在客户群体对品牌的认知，增强其对企业的认同，形成其对产品的期盼，培植双方的感情。 品牌巡展、话题炒作、户外发布、产品说明会、客户通讯 第二阶段：示范区现场展示及人际口碑传播（8-10月） 在示范区现场，利用现场体验配合产品品质的传播形成强大的产品打击力和现场销售感染力；形成客户的快速成交 示范区展示；平面、户外、电视、广播等多渠道媒体组合集中投放；客户政策运用;3月;销售包装;THE　ＥＮＤ