江苏无锡宜兴九龙依云豪宅项目营销推广策略提案_139页.ppt

宁宜置业九龙依云项目策略提案;;[内需城市]民营经济发达的三线市场，外来需求稀薄 [高端区域]非热点高端别墅集中区域，政府机构云集 [山地纯墅]宜兴最大的纯别墅用地/城市森林山地资源具备唯一性 [成本压力]13个亿725亩，宜兴迄今价格最高的纯别墅用地;[核心问题];[一]高端破题;· Why ·敢言第一豪宅;[1]宜兴楼市分析;[2]宜兴楼市预测;区域;[4]宜兴别墅市场未来供应分析;本项目;未来竞争地块分析;[入市时机分析] 作为品牌开发企业，恒基兆业在宜兴城东新区购置52.1万平方米的土地，在很大意义上是作为土地储备。城东新区是宜兴的城市重点发展区域，但目前区域市政配套还处于在建阶段，新区的形成以及价值的提升还需要1-2年的发展，因此预计恒基兆业城东地块的开发会在2010年底或2011年初开始，预计在2011年底或2012年初推出，销售期预计在5年左右。 [开发策略分析] 恒基兆???作为成熟的开发企业，公寓和别墅均形成成熟的开发套路，入市策略选择空间大，且根据其初步的规划方案，项目双启动的可能性较大。;2、恒基兆业城南地块;[入市时机分析] 目前，恒基兆业城南地块的前期工作已基本进入尾声，2010年2、3月份将进入具体的项目规划阶段，预计明年面市。 [开发策略分析] 该地块为恒基在宜兴的首个项目，且地块为一块风水宝地，因此恒基必将不惜成本，做出能够代表公司实力的精品之作，来打开宜兴市场。因此该项目的高层部分预计会规划为空中别墅，并以此来引爆市场。;3、远东、苏宁城南地块;;什么才是本项目应追求的“高端”;[二]产品定位与建议 ; 别墅，作为住宅产品的最高层次， 在中国，别墅——这一特殊的建筑形态从一开始就被赋予了更多感情的色彩。 当身份、地位、荣耀等这些与建筑无关的内容被强加于别墅本身时，这时候别墅已经超越了建筑本身，也超越了生活本身。;客源定位： 以宜兴南部城区为核心 辐射中心城区及东部城区 吸纳周边乡镇中的高端财富阶层;客群定位为：;目标客群特征描述;这个阶层并非挥金如土， 他们有他们的价值标准;他们的价值取向更加偏向于传统和务实;处于财富金字塔的顶端，来自全国，甚至世界各地，素质较高，有国外学习或居住经验，对价格不敏感，更关注的是新的房产能否满足自己不断攀升的价值需求;[本项目]开发使命与属性定位;[2]地块特征;[3]项目资源分析;[4]项目整体定位;总规构思——产品形态;森拓总图;短期而言，2层独栋更符合目前市场需求长期来看，以层数突破换取更低的覆盖率空间 符合高端别墅发展趋势;森拓总图;产品策略： 类独栋街区化 体现温情的邻里 主流独栋院落化 体现价值感和私有感 大独栋庄园化 体现身份和地位;类独栋设计要素;◆高入户门厅，大气空间，尽显大家风范 ◆空中奢华主卧设计，阔度空间，更有超大观景露台，享受人生丰盛 ◆首层设观景多功能厅，可设影视厅、健身室，营造生活情趣空间 ◆围合式庭院，花朵、绿叶、蝴蝶、花香，也是家中的主人 ◆2层通高的阳光楼梯，步移景异，低处有风景，高出有意境;类独栋做出邻里温馨的独栋别墅生活;独栋产品建议;主流独栋做出生活方式;主流独栋户型参考;;大独栋做出身份象征;-1F平面;大独栋户型参考;大独栋户型参考;大独栋做出身份象征;联庭别墅户型参考;联庭别墅户型参考;联庭别墅户型参考;森拓总图;建议：1、迷你山地高尔夫球场 面积：5000-6000㎡;2、天际泳池 + 五行树阵森林浴场 ① 宜兴海拔最高的天际泳池 -- 在山顶设计天际泳池，形成宜兴海拔最高的泳池概念，诉求畅游城市之巅的无上快感; 地下室通过下沉式庭院形成多面开窗， 并形成能够打开的下沉院落; 别墅庭院设计，注意利用山势营造出私密感很强的庭院 建议：菜单式精装服务;样板展示区功能要求： 1.主入口：体现项目风格形象 2.停车位：样板区内预留20-25的地上停车场地，便于后期大规模活动、认购所用 3.景观：展现项目核心景观主题;[三]推广与销售策略 ;全国唯一城中千亩山地大盘、大社区;项目距宜兴市中心仅5分钟车程;0.45的超低容积率，本地市场绝无仅有;华东地区规模最大的4A级城中森林公园;多元化建筑风格＋美丽欧洲风情小镇;交通 ;规模;核心概念： 全国唯一城中千亩山地别墅 核心词： 独一无二 概念价值： 千亩大盘、城市中心、山地别墅;核心主题开发理念 ;项目品牌形象定位 ;项目品牌形象推广语 ;开发周期设定;分期的确定必须充分考虑利润最大化和资金回笼速度等客观要求 分期规模的确定必须充分考虑市场实现度 分期规模和次序必须符合项目展示与营销的需要 分期次序的确定必须充分考虑项目周边条件，满足工程管理需要 启