南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告.docVIP

九龙湖项目 产品塑造报告 绿地集团南昌房地产事业部 2012年4月23日 项目概况： 1、项目区位： 1、项目来源：出让 2、地块位置： 区位：项目位于九龙湖组团片区的西客站组团，它是南昌“西进”、“南延”战略意图实现的重要空间依托，是江西省西南部城镇对接南昌的重要门户地区，是南昌带动西南城镇发展的战略性区。 备注：西客站规划范围主要指生米大桥西连接线以南，320国道以东、赣江以西、站前南大道以北的地区，总用地面积11.92平方公里。 项目四至：北接安丰路（向甫铁路）、南临站前南大道、东接丰和南大道、西接龙岗大道。 本案示意图： 3、规划用地指标（首批开发用地）： 土地面积（亩）用地性质容易率总建筑面积（万㎡）57商业4.517.10181居住224.13九龙湖片区情况概述： 1、城??南延，九龙湖组团将由城市的边缘融入都市区一体化发展。 九龙湖组团规划范围：规划中的南昌九龙湖组团位于赣江以西、城市二环与高速西外环之间地域，规划面积约100平方公里，规划人口规模为70万人。2008年1月成立九龙湖管理处，下辖四个行政村两个管理站。现组团内常住人口约1万人，区域面积26.92平方公里。 组团功能定位：规划区按“两片五区”总体布局空间结构，将打造成集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的，功能相对独立的生态宜居新城。 轨道交通规划：项目位于地铁2号线的起点。 2、九龙湖组团将作为南昌都市圈的城市副中心打造。 2010年2月22日，南昌市通过了《南昌市山江湖综合开发战略——外围组团规划》，包括乐化组团、瑶湖组团、莲塘组团、九龙湖组团、湾里组团。 将五大组团开发建设作为南昌市山江湖综合开发战略重要内容，九龙湖组团的发展定位为集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的功能相对独立的生态宜居新城，打造成现代化的区域交通枢纽和生产性服务中心，建设成为南昌都市圈的城市副中心。 整体布局：两片五区一主两副多星 1）两片为生活片和生产片，生活片生活环境优越，顺接红角洲，布局生活和生产服务配套功能。生产片则临高速、铁路、国道布局工业生产和物流市场等产业功能。 2)五区为西客站商贸居住综合区、九龙湖生态综合区、望城生活配套综合区、望城物流产业发展区、长堎外商投资工业区。 3)在公共服务中心方面，则按“一主两副多星”模式来规划。一主为西客站站前城市副中心，两副为滨江片区中心、望城片区中心，多星则根据各功能组团或居住邻里布局相应等级的配套服务中心。 交通：外环高速、地铁规划线、物流等综合性交通枢纽。 城市发展方向、人口密集、物流集散都将助力九龙湖组团发展。 利好分析： 1、南昌奥体中心在七城会期间投入使用，大大地提升了社会对九龙湖区域的认知度 2、省政府将迁至九龙湖消息在坊间广为流传，为未来区域炒作造势。 3、九龙湖设施配套高速完善，房地产市场缓慢停滞不前，区域急需实力开发商撬动市场杠杆，快速导入居住人群，营造良好的居住氛围。 九龙湖片区近年市场情况： 1、近年区域房地产发展概况： A、市场发展现状： 九龙湖片区尚处于发展的初步阶段，以“南昌都市圈的城市副中心”为目标的发展轨迹值得期待。目前在售的房地产项目非常有限，以风雅蓝山和华南城为主，风雅蓝山是九龙湖第一个商业住宅项目，一经推出便受到市场的欢迎。 B、案例分析： 项目名称华南城风雅蓝山项目位置 红角洲与九龙湖交汇处南昌望城新区物华路55号土地面积 200万平方米（含商业）5.73万平方米总建筑面积 428万平方米（含商业）14.94万平方米建筑类别小高层、高层 多层、小高层、高层容积率 2.142.2　户型88-115平米116-126平米销售价格4800元/平米4000元/平米客户分析投资客和刚需客户，投资客比例占到60%刚需为主、投资为辅2、九龙湖片区未来市场研判： 政策机遇：依托华南城物流城及在建的西客站，政府将重点将九龙湖片区打造为物流为主的居住新城，加快了九龙湖片区的房地产发展。 城运概念：城运会的举办，加速了区域的基础设施建设，改变南昌市民对九龙湖片区的认知。 轨道提速：轨道2号线、轨道4号线规划以及西客站的告诉建设，九龙湖片区将形成围绕轨道交通、物流运输的综合功能区为核心，产业两翼发展，外围适度轴向拓展的空间格局。 巨大需求：巨大的物流市场所带动的就业、生活人口将成为九龙湖片区的主要人口导入途径之一，未来规划70万居住人口，居住需求迫切中寻求释放。 地块SWOT分析： 优势（S）： 红谷滩中心区房地产基本开发完毕，九龙湖片区规模已经形成，具有先天性区域快速发展成熟机制。 项目地处九龙湖片区新中心，紧邻西客站具有较强的地块辐射效应 轨道交通规划先天条件好，2号、