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第 五 篇 房地产中介管理 第五篇 房地产中介管理 第一章 概述 现代市场经济是高度信息化的经济，中介机构和人员的广泛参与，大大减少了 市场主体之间的摩擦，提高了市场机制配置资源的效率。房地产既是生产要素，又 是商品，由于其不动性、高价值性等特性，房地产市场的不完全性，使得房地产中 介机构和人员的作用尤显重要。因此，意欲从事房地产中介业的人员和拟开拓房地 产中介业务的机构或组织，不仅要掌握房地产商品自身的知识、房地产中介专业知 识，而且还应从社会经济发展的角度，去了解中介业和房地产中介业。同时，还应 当清晰和牢固地掌握房地产中介的有关概念和基础理论。 第一节 中介业的产生及其发展 一、中介、中介人、中介业概念的诠释 （一）中介活动 中介，故名思义，是“中间介绍或介引”的意思。国内有关介绍中介的著作， 有的使用的是“仲介”，这里“仲”，的含义也是“中间”的意思，因此，二者在引 用上应是相通的。本书以我国有关法律（如《中华人民共和国城市房地产管理法》 等）使用的称谓溪准，使用“中介”一词。通常意义上的“中介”，是指中介活动 或中介行为，它主要包括信息服务、技术咨询、价格评估、公证协调、经纪代理等 活动或行为。 （二）中介人 中介人是中介活动或行为的主体，它包括从事中介活动的自然人和法人。从事 中介活动的自然人需按照国家有关规定，取得相应的资格并服从有关管理规定，如 !!# 中国房地产实用百科全书 注册会计师、注册审计师、注册设计师、注册资产评估师、注册房地产估价师、注 册土地估价师、注册经纪人等。各专业中介人非经考试（考核）合格并发证注册， 不得从事相应的中介业务。中介法人是指从事中介业务的组织或机构，它们主要由 相应的中介人组成，并经政府有关行政主管部门资质等级审查、颁发营业执照后， 方能在其允许的范围内开展业务。中介人同时是自然人和法人，应当分别按自然人 应获取资格和法人应获取资质进行管理。 （三）中介业 中介业即中介行业，它是由各种中介人及其中介活动集合而成的系统。从更微 观的结构层次上，同一属性的中介人及其中介活动构成较低一层次的中介行业，如 资产评估业或房地产评估业等。因此，中介业的载体组织，可以是全国统一的一个 中介业协会或学会，也可以是分地域或分职能范围的中介行业协会或学会。政府对 中介业的管理可以落实到各种不同等级的结构层次。 与一般行业或产业不同，中介业贯穿整个社会再生产过程，而不仅仅是体现于 社会再生产过程的某个环节；与物质产品生产的行业或产业不同，中介业的产品是 服务，而不是某件具体的物质产品，中介人一般不占有物质产品；与一般的服务行 业（如餐饮、宾馆、旅游等）不同，中介业提供的是信息（包括技术知识）服务。 所以，信息和掌握专业技术知识的人才是中介机构或组织的主要资本，其所提供服 务的质量优劣决定了佣金报酬的高低。 二、中介业的产生与发展 （一）中介业的产生 从实质上来讲，中介、中介人和中介业是社会分工、商品交换以及专业化协作 的结果，是社会经济发展的必然。 ! 社会经济的发展和生产力水平的提高以及私有权的确立，使商品、货币以 及交易等成为必然。生产者和销售方不仅需要了解商品本身的有关信息、同类商品 生产和销售者信息，而且更重要的是应了解购买者的信息；购买者也需要掌握销售 者及其商品的有关信息。这便对中介活动提出了客观要求。 # 仅靠交易双方各自收集对方及商品的有关信息，需要相当多的人力、财力、 !!#