众长地产售管理制度2011.5.3.docVIP

 PAGE 21 众长地产销售管理制度 价格制定办法 定价原则： 根据市场当期状况； 根据项目当期客户需求情况； 符合项目销售阶段要求； 符合产品特点； 与全年销售任务有紧密衔接； 符合公司发展战略要求。 定价时间：开盘前1周。 定价流程： 竞争楼盘市场调研报告 项目所在区域市场成交数据分析 成交底价均价建议及优惠策略 户型评分表 朝向差、层差、户型差、特殊户型差 确定 一房一价表 定价审批流程： 底价均价及优惠策略审核： 成交底价均价建议及优惠策略提报 营销经理审核 营销副总审核 财务副总审核 总经理审批 一房一价表审核： 销售价格通知书及一房一价表 销售经理审核 营销经理审核 销售支持部经理审核 盖章下发销售价格通知书及一房一价表 财务经理审核 营销副总审核 财务副总审核 阶段价格及优惠策略调整办法 调整原则： 根据市场当期状况； 根据项目当期销售状况； 符合当期客户需求； 符合剩余物业产品特点； 符合公司发展战略要求。 底价下浮的调整流程： 价格下调及优惠策略建议 销售支持部复核一房一价表 营销经理审核 营销副总审核 财务副总审核 盖章下发销售价格通知书及一房一价表 总经理审批 需由营销部报价格下调建议，包含下调原因及下调方式，经营销副总、财务副总、总经理签字确认后方可实施价格下调。 底价维持不变或底价上调的流程： 价格及优惠策略建议 营销经理审核 销售支持部复核一房一价表 营销副总审核 盖章下发销售价格通知书及一房一价表 财务副总审核 营销部报价格调整建议，经营销副总签字确认后即可实施（原则上3个月须上调底价）。 《商品房买卖合同》及其附件以及认购书范本拟定办法 《商品房买卖合同》及其附件包含： 《商品房买卖合同》范本； 《商品房买卖合同》附件三“交房标准”； 《商品房买卖合同》附件四“补充协议”； 签约相关补充协议。 必要的审批： 新项目初次销售； 《商品房买卖合同》及其附件调整； 认购书相关条款的调整。 不需审批： 认购书中关于优惠方式及签约时间调整，此属于销售策略，在价格制定中确定。 审批时间： 《商品房买卖合同》及附件四“补充协议”：销售前2周完成审批； 《商品房买卖合同》附件三“交房标准”及交房时间：销售前1个月完成审批； 认购书：销售前2周完成审批。 拟订及审核流程： 营销部进行初审并签署意见 《商品房买卖合同》及认购书范本 法律顾问结合法律法规进行合同条款、内容审核 营销副总审批 总经理审批 审批文件由营销部及档案室存档 公司相关部门会签 （销售支持部、行政部、财务部、工程部、物业公司） 财务副总审批 认购管理办法 认购流程： 房源确定 置业预算表 客户确认房源及置业预算确认 认购书填写 销售支持部复审 销售经理或销售主管审核 认购书签定、定金交纳、开票 注：在销售经理休息时由销售主管负责审核。 审核内容： 房源审核——避免一房二卖； 销售价格及优惠审核——符合一房一价表相应折前总价，符合优惠要求； 买受人身份审核——名字、身份证号、相貌； 认购书内容审核——无增加或删除条款。 注：原则上认购书不允许增加或删除条款，特殊情况下可允许增加对买受人的约束性条款，该情况不用进行公司会审，由营销经理签字确认即可执行。 认购金额及优惠不符合当期价格及优惠的情况： 原则上必须有“优惠确认单”，并有相应权限的最高审批人签字确认； 如无“优惠确认单”的情况，需由营销经理在认购协议上签字确认或由售支持部与营销经理电话确认后，方能实施认购，并在3个工作日内由营销部完成“优惠确认单”补签流程。 审核处罚办法： 房源审核出错： 在销售经理及销售主管审核中发现出错，对相应置业顾问处以100元的罚款，该罚款作为销售部公积金； 在销售支持部审核中发现出错，客户在未签定认购书的情况，由公司对置业顾问处以100元的罚款，对销售主管处以200元的罚款，对销售经理处以300元的罚款，该罚款作为公司公积金； 在已完成认购手续发现出错的，经销售部妥善处理，客户不追究我公司任何责任的，由公司对销售支持部及销售部分别处以1000元的罚款； 在已完成认购手续发现出错的，如客户追究我公司一房二卖并要求双倍赔偿的，由销售支持部及销售部共同承担已缴纳认购金的50%，剩余50%由公司承担，并对相关责任人处以2000元的罚款，同时公司保留追究相关责任人的行政处罚权。 销售价格及优惠审核出错： 在销售经理及销售主管审核中发现价格或优惠出错（认购表价与当期表价不一致或给予优惠与实际应享受优惠不一致），在未签定认购书的情况，对相应置业顾问处以100元的罚款，该罚款作为销售部公积金； 在销售支持部审核中发现出错，客户在未签定认购书的情况，由