八 房地产.pptVIP

第八章 房地产评估; 一、房地产的概念及其特征;1、土地：;2、建筑物： 包括房屋和构筑物以及与其不可分离的附着物。 3、其他地上定着物：;建筑容积率: 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积 与规划建设用地的面积之比.; 二、房地产评估特点;（一）明确评估基本事项 1.评估目的 2.评估对象 3.价值类型 4.基准日 （二）签订委托书 ;（三）拟定评估作业方案 （四）实地勘察 （五）搜集资料 （六）评定估算 （七）编制和提交评估报告;市场途径的基本前提： 1、公开市场； 2、可比性（功能的可比性/市场条件的可比性/间隔时间短）。 　　;一、市场售价类比法 (一)市场售价类比法的基本思路 　1.含义 2.适用条件和对象 适用于具有交易性的房地产 3.计算公式　 ;(二)市场售价类比法的评估步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 进行交易情况修正 4. 进行区域因素修正:直接比较修正法 ;5. 进行个别因素修正: 也用“直接比较修正法”,但是,对于以下例外: (1)土地使用年限修正:根据年限修正系数修正.例1 (2) 容积率修正:根据容积率修正系数表加以修正. ; [例A]某城市某用途土地容积率修正系数如下表：;6. 进行交易日期修正 例2 7. 确定评估价值 简单算术平均法 加权算术平均法 ;(三)市场售价类比法的评估案例 　;二、基准地价修正法 　　P＝A×a1×a2×a3×a4;第三节 收益途径评估;二、纯收益的测算 (一)测算思路 是除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 (二)不同类型房地产纯收益的测算 1.出租型 2.直接经营型 3.自用型 4.混合型 ;三、资本化率的估算 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 例4 ;1. 安全利率加上风险报酬法 2. 市场租价比法： 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 例5 3.投资收益率排序插入法 ;四、收益年限的确定 ;建筑物经济寿命;建筑物经济寿命;五、计算公式 (一)房地合一的价值 ; [例B]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。;1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元 2、估算年运营费用 （1）管理费： 年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）维修费： 年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）保险费： 年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元 （4）税金： 年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元;3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元 房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 ;(二)单独评估土地的价值 1.由