钟秀勇10大样板题2826.docVIP

鲤鱼网（） 样板4：转租、房屋承租人的优先购买权、买卖不破租赁 1.（2004－3－59）冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？ A. 冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁 B. 冯某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金 C. 冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失 D. 冯某有权要求翁某承担违约责任 ? ? 【考点提炼】 1. “口头约定将一处门面房租给张某”这一表述涉及的考点为不定期租赁合同。租赁合同具有下列三种情形之一的，为不定期租赁合同，出租人与承租人均享有任意解除权，可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人：①《合同法》第215条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”②《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。”③《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有表示异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。” 2. “张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意”涉及的考点为合法转租。合法转租指承租人不退出租赁关系，并经出租人同意，将租赁物以自己的名义出租给次承租人，由次承租人向承租人支付租金的情形。假设A为出租人，B为承租人，C为次承租人，合法转租包括以下知识点： ? ? ①违约责任的相对性。包括两方面的内容：第一，因C的过错导致租赁物毁损、灭失的，A不能请求C承担违约责任（因A、C间无合同关系），只能请求C承担侵权损坏赔偿责任；但A有权请求B承担违约责任（《合同法》第224条第一款）。第二，A无权请求C向自己支付租金（符合《合同法》第73条规定的代位权形式条件的情形除外）。 ? ? ②超期转租部分无效。《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。” ? ? ③转租租金超过原租金的部分不构成不当得利。《合同法》第225条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”据此，在租赁合同有效期间，承租权包含对租赁物收益的权能，承租人有权取得租赁物上的法定孳息（不过，根据《物权法》第116条，如无约定，承租人无权取得天然孳息），承租人取得的转租租金具有法律上的原因，不构成不当得利。例如：A将房屋出租给B，每月租金1000元，B经A同意将房屋转租给C，每月租金1200元。其中200元差价不构成不当得利，应由B取得。 ? ? ④返还原物请求权的问题。A、C之间虽然没有直接的合同关系，C也是基于债权而取得的有权占有，但是，C相对于A属于有权占有，所有权人A不得对C行使《物权法》第34条规定的返还原物请求权。C相对于A的有权占有为“基于占有连续的有权占有”。占有连续需要两个要件：第一，C对房屋的直接占有移转于A；第二，A享有将其直接占有移转给C的权利。在合法转租中，C对房屋的占有成立占有连续。 ? ? ⑤次承租人的代位清偿请求权。《城镇房屋租赁合同》第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”假设A将房屋出租给B，B经过A的同意将房屋转租给C。如果B不支付到期租金，经A催告后经过合理的期间仍不支付，根据《合同法》第227条的规定，A享有法定解除权，可以解除与B之间的租赁合同。如果A解除了与B之间的租赁合同，则占有连续消灭，C相对于所有权人A构成无权占有，A就有权对C行使返还原物请求权，可见，B不支付到期租金的行为影响到C的法律地位，C属于有法律上利害关系的第三人。C如果原意代为支付B欠付的租金，由于C属于有法律上利害关系的第三人，B不得提出异议，A不得拒绝。换言之，C代为支付B欠付的租金不仅是替代B履行义务，同时也是C的一种权利（称之为有法律上利害关系的第三人的代位清偿请求权）。与此不同，如果没有法律上利害关系的第三人D原意替B支付欠付的租金，如果B不提出异议，A也不拒绝，则第三人D的清偿有效；但是，如果B提出异议，或者A表示拒绝，则D不得代位清偿。 ? ? 【答案解析】 ? ? 本题的正确答案为AC。冯某与张某间的租赁合同租