建筑物区分所有权专题.ppt

建筑物区分所有权;一、建筑物区分所有权的概念、特点 （一）概念 是指多人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共用部分所享有的共有权以及因共同关系所生的成员权的总称。 关于对建筑物区分所有权概念的内涵，存在不同主张： 一元说：分为“专有权说”“共有权说” 专有权说：认为区分所有权是指区分所有人对建筑物专有部分的所有权，区分所有权不包括共有部分。 共有权：将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。究其实质，是将区分所有权作为一种共有所有权加以理解和把握。 ;二元说 认为建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权与共用部分持分权构成。该学说最早是由法国学者提出，我国部分学者赞同。 新一元论说：该说抛弃二元论说关于专有部分和共用部分的区别，而径将此二者予以并合形成“享益部分”， 以该“享益部分”为单位设定的权利即为区分所有权，由被分割的建筑物专有部分上成立的排他性所有权与在共用部分上成立的受限制的（共有的）享有权构成。 ;三元说：又称最广义区分所有权说，认为建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共用部分持分权和因共同关系所生的成员权共同构成的一种特别所有权。 《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 权利人——业主 与其他住户做出了区别;（二）建筑物区分所有权的特点 1、内容的复合型 2、专有所有权的主导性 （1）区分所有人取得专有权即意味着同时取得了共有权及成员权 （2）专有所有权部分的面积大小决定着共有所有权及成员权的大小 （3）在区分所有权的成立上，仅须登记专有所有权即可 3、权利主体身份的多重性 4、流转上的一体性，即专有所有权与共有权及成员权结为一体，不可分离，于转让、处分、抵押、继承时须一并进行。;二、业主专有部分的所有权 是指建筑物区分所有人对建筑物中属于其独立所有的部分予以自由使用、收益、处分的权利。 业主专有所有权是区分所有权的“单独性灵魂”，专有部分所有权的具体内容及其限制与一般的单独所有权大致相同。 建筑物区分所有权中的专有部分，是指在构造上能明确区分，具有排他性且独立使用的建筑物之构成部分。构成专有部分必须具备两个要件：1、构造上的独立性；2、利用上的独立性。3、能够登记公示表现出法律上的独立性。;关于专有部分的范围界定： 1、中心说或壁心说 2、空间说 3、最后粉刷表层说 4、壁心和最后粉刷表层说 《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” ;三、共有部分之共有权 是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物专有部分以及共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。 《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。” 思考：共有部分之共有权与一般的共有存在差别。;1、从主体上看 权利人的身份具有复合性。他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团体的一个成员。而一般共有权人的身份是单一的，只是共有权人。;2、从客体上看 此类共有权的客体范围十分广泛，不仅包括法定共有部分，也包括约定共有部分。而一般共有权的客体通常限于一项财产。 3、从内容上看 这种共有权包含的权利义务较为丰富，主要包括： （1）全体业主对建筑物的整体所共同承受的权利义务； （2）对建筑物某一部分所共同承受的权利义务； （3）因一部分业主在一部共用部分上设立专用使用权而产生的权利义务； （4）因对建筑物的基地的利用而发生的房地权属关系。 而在一般共有权场合，共有权人的权利义务相对简单，仅指各共有人因共有财产而发生的权利义务。; 4、从种类上看 此类共有权可依不同标准而作不同分类，如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权等。而一般共有权只有按份共有和共同共有。 ;5、从权利变动上看 这种共有权的变动决定于专有权的变动。而一般共有权的变动没有主从关系。此外，这种共有权随着专有权的转让而转让时，其他共有权人没有优先购买权。而在一般共有权场合，其他共有权人往往有优先购买权。 6、从权利的行使方式看 这种共有权的行使要遵循法律和管理规约，常常采用持有份的方式。（业主对共有部分的潜在的应有份额。）;建筑物区分所有中的共有部分：是指建筑物及建筑规划区内除专有部分之外由全体或部分区分所有人共同所有、共同使用的其他部分。 共有部分包括三种情况： 一是建筑物的专有部分以外的部分，如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造，以及外墙、电梯、走廊等； 二是不属于专有部分的建筑物附属物，如供应区分