同致行_海南金泰旅游项目定位及物业发展建议2011年_前期策划.ppt

; 基础分析 发展定位 概念规划 物业发展建议 启动区建议;地块认知 价值分析 项目审视 市场需求导向;本项目地块占地面积约129.6公顷，分为3大片区，地块较为规则； 地处东方市板桥镇内，项目地块有海景资源和沙滩资源，面对世界极度缺乏的海景资源，项目极易被打造成滨海休闲度假区； 同时利章河横穿地块，把地块划分成三段扇形，可利用地块原生态河景资源打造项目景观河道。;本项目地块紧邻海边，海景资源较为丰富，但地块临海面宽较少。 东边紧邻海榆西线公路和为环境较差的板桥镇 南边为板桥中学以及农田 西边紧邻海边 北边靠近排洪沟桥和居民住宅区； 整个地块非常靠近板桥镇和海边，生活配套相对完善、景观资源较好但周边环境较差。;板桥镇;北纬18-20°;项目位于板桥镇，周边交通网络较为成熟，初步形成多位一体的交通网络，未来发展空间巨大。;城市发展：目前海岸资源极度稀缺，未来旅游地产将向 西海岸发展,东方市房地产市场发展潜力巨大;东方市旅游资源丰富，素有“世界花梨看中国，中国花梨在海南，海南花梨数东方”之美誉；目前依旧保存着许多原始森林和热带雨林，其中尖峰岭、霸王岭是国家级森林保护区。 主要旅游景点：鱼麟洲 、俄贤岭 、大田坡鹿保护区、汉马伏波井 、猕猴洞、红兴温泉等以“山、海、江、湖、温泉、热带雨林”为主题的旅游资源。 东方市属于热带季风海洋性气候，年平均气温25度左右，气候非常舒适宜人。;东方市海岸金月湾国际旅游度假休闲区坐落于东方市板桥镇区域内，是一个集旅游功能、产业功能和城镇功能于一体，景区、产业区和新市镇三区合一的新型功能区;主要联动“山、海、田、城”，打造出一座海南西部独具魅力的缤纷海岸旅游开发区，项目的落成将极大的促进当地旅游业的发展。; 有利因素： 地块具有一线海景优势资源。 初步规划将集星级酒店、度假别墅、公寓、部分商业配套为一体的休闲旅游度假物业。 周边开发项目少，区域认知度低。 所在区域处于东方市南端，邻近三亚市。多条交通要道通过，当前片区内部街道状况欠佳，未来交通发展具有较大潜力。 项目总用地129.6公顷，在海南市在建的其他项目相对规模较大。 不利因素： 地块虽拥有一线海景，但临海面面宽窄，不利于建筑的排布。 地块用地性质不明确，在规划设计时必须考虑地块划分问题。 ;;审视（一）:项目如何寻找独特的价值定位，为海南旅游 开辟新市场;审视（二）:项目应如何打造富有吸引力的功能和产品， 以完善海南旅游格局;审视（三）:面对国际旅游岛建设热潮，项目应该创新何 种开发模式，为区域开发树立标杆;生活度假;;;目前海南度假大部分旅游产品走简单的海资源嫁接路线， 旅游产品呈饱和状态，同质化严重，真地产假旅游模式 泛滥，缺乏真正的度假生活氛围;度假酒店目前发展已成熟，已开发的酒店产品形式规模 较大，客房数量较多，同质化严重，竞争激烈，但需求 空间仍然很大;;案例借鉴 项目总体定位 产品业态组合 项目发展战略;全球CLUB MED度假村——一价全包假期; 假期选择丰富多样——为不同人群精选不同的适合的全 包式假期 ; 全新儿童俱乐部概念——让家庭之旅的小朋友也能和父 母一样享受旅行的乐趣 ;舒适休闲活动——瑜珈、健身、 伸展體操。Club Med 助你完美全身曲線。舒適輕鬆或運動時段，你可在自己 最自在的歩調和時間享受假期。;club med运动——參加世界最大的運動學院，盡享最 優秀的教學、設備;club med服务——G.O是Club Med的灵魂，也是细节 服务的特色;案例总结;属性定位：一站式滨海度假生活城邦; “世界籍的一站式度假生活城” 整体发展构想 ;;开放性;主题性;多元化;一对一服务;主题性;;;儿童;;;老年;SPA;项目发展战略;土地现状分析 整体战略 规划布局 规划核心理念 开发周期;土地现状分析; 项目地块分A\B\C三块，总用地面积129.6ha（合约1944亩）。 规划区现状用地主要为沿街分布的办公用地、医疗卫生用地、居住用地、学校用地，以及大部分的盐田、水系等。 地块西面临海，有河流穿过。资源优越，度假物业开发难度不大。;项目地势平坦，利于开发。;整体战略;整体发展战略构想;规划原则—充分开发利用已有资源，规避不利因素带来负面效果。;布局建议1——充分发挥优势，打造一流滨海湾区景观。;布局建议2——变污为宝，沿河打造特色风情景观带。;布局建议3——依据不同地块价值凸显其职能性。;项目住宅产品组合测算;度假物业容积率;容积率确定依据;;不同产品组合下的综合容积率;物业类型;住宅毛利润率与产品组合;规划布局;;;;;;;;;规划核心理念;天际线： 高低有序，错落有间，唯美轮廓。;开发周期建议;;四、物业发展建议;建筑与园林风格建议;项目建筑风格——采