土地估价实务基础(模拟试题).docVIP

实务基础 单选题: 1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括(　改扩建费用) 2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是(客观纯收益) 3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为(P=a/r) 单选题: 1、收益还原法不适宜用于评估(学校)用地 2、房地出租中，(管理费)的费用计算与房屋重置价无关 3、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于(1611)万元 P=a/r+b/r2，带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元 4、收益还原法是在估算土地在未来每年预期(纯收益)的基础上计算的 多选题: 1、收益还原法可用于(评估土地价格、评估房产价格、评估不动产价格、评估承租土地使用权价格) 2、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括(土地租金、房地出租的租金、利息) 3、计算房地出租的总费用应包括(管理费、维修费、房屋折旧费、保险费) 单选题: 1、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与(资本)费用 2、评估别墅等独立居住用地，一般应首选(市场比较法)在交易案例较少时采用（成本逼近法、剩余法） 3、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出(1个百分点左右) 单选题: 1、采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为(评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益) 2、预期收益原则可以在(剩余法和收益还原法)中得以运用 3、确定还原利率采用(贷款利率)加上风险调整值的办法 判断题:正确 1、运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等 2、综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率( 3、土地还原率=安全利率+风险调整值，地还原利率的大小与土地投资的风险成正比 4、安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率 5、收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键 单选题: 1、求取土地收益及确定(土地还原率)是收益还原法的关键 2、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的(替代原则) 3、确定还原率可采用安全利率加上(风险)调整值的方法 4、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的(资本)获利率 单选: 1、收益还原法求得土地价格通常称为(收益价格) 2、(地租)理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据 3、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用(货币形式)表现的收益 判断题: 正确 1、实际收益是在现状下实际取得的收益，不可以直接用于评估，作为评估的依据应当是客观收益 2、承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价 3、客观收益是收益还原法里用到的收益 4、地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据 单选题: 1、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，（同的权利）可能导致价格相差很大 2、土地价格水平由同一供需圈内具有(相同性质)的替代性土地的价格所决定 3、供需原则以(预期收益原则、变动原则、竞争原则)为基础 4、贡献原则是关于部分(报酬递增、递减原则)的应用 多选题: 1、估价要考虑(社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策)等因素对土地收益的影响 2、替代原则可以在(路线地价法、市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法)估价方法中得以应用 3、土地估价中的替代原则是指土地价格水平(由具有相同性质的替代性土地的价格所决定、由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定、可通过比较地块的条件和使用价值来确定) 4、根据土地估价原则(客观收益、预期收益)应成为估价的主要依据 判断题: 正确 1、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同 2、土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的 3、土地估价原则是有直接或间接的联系，应当综合运用，正确把握土地价格 4、剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用 5、最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定 6、对土地的估价必须是对合法用途利用下的宗地进行，并且土地估价要遵循相关法律法规的规定 实务基础 一、单选