2009年全国土地市场动态检测分析报告.docVIP

PAGE  PAGE 17 2009年全国土地市场动态检测分析报告 ——我国土地市场在应对危机中态势向好 2009年，我国采取一系列积极政策，从容应对国际金融危机的剧烈冲击，顺利实现“V”形反转。土地市场整体运行状况良好，调控前瞻效应显著，发展强劲，态势向好。表现为，土地供应总量大幅回升，市场化配置水平进一步提高，房地产开发用地供应全面增长，保障性住房用地供应增加明显，西部地区市场呈上升趋势，调控范围逐渐向资本市场延伸。反映出政府调控能力增强，调控手段增多，调控机制逐步完善。 2010年，我国将面对更为复杂的国内外宏观经济形势，内外需紧缩“双碰头”的危机叠加因素增多，对土地市场形成巨大压力。初步预测，转变发展方式、调整经济结构的客观要求将更加迫切，城市化进程加速、扩大内需迟滞效应带来的土地刚性需求增势将更加强劲，房价地价涨势将难以大幅度回落，住房市场细分对土地供应的要求将进一步提高，市场化水平提升对调控市场的操作难度将进一步加大，更多的土地进入资本市场将带来难以预见的不确定性。 根据以上分析预测，我们认为，2010年土地市场应对危机后新形势的重点，应当是“调结构、保民生、强监管、稳预期”。以差别化的供应价格、供给规模和供应节奏，完善“有保有控”差别化的土地供应政策；运用规划、计划和用地审批的控制作用，优先保障民生用地供应；建立土地市场监测与监管系统和考评体系，健全完善土地市场监管机制；打造权威的信息产品，加大信息披露力度，切实稳定市场预期。 一、2009年土地市场的特点 （一）土地供应总量及各类用地均大幅回升，供应结构变动较小，基础设施用地供应比例略有提高。 全国土地供应总量31.9万公顷，同比增加44.2%，与2007年相比增加16.9%。在土地供应总量中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应同比分别增加44.1%、36.7%和53.0%（见图1）。三类用地占土地供应总量的比重分别为37.4%、32.2%和30.4%。其他用地供应比例同比提高2个百分点。从36个重点城市（省会城市和计划单列市）情况看，土地供应总量同比增加的有26个，减少的有10个。 图1 2007-2009年三类用地供应量及供应结构变化情况 （二）土地出让量价齐升，招拍挂比重略有提高，划拨用地比重提升明显。 土地出让总面积20.88万公顷，同比增加38.3%，与2007年相比增加10.5%，占土地供应总量的65.5%，同比下降2.7个百分点。其中，招拍挂占土地出让总面积的85.3%，同比提高1.4个百分点；土地划拨总面积10.97万公顷，同比增加69.5%，与2007年相比增加36.6%，占土地供应总量的34.4%，同比提高5.1个百分点（见表1）。 表1 土地供应方式结构变化 单位：公顷、% 土地用途2009年2008年2007年土地供应量比重土地供应量比重土地供应量比重出 让208843.13 65.46151018.44 68.23189081.99 69.25划 拨109736.48 34.3964740.00 29.2580310.28 29.41租 赁380.05 0.124344.23 1.962512.54 0.92其他有偿99.82 0.031228.62 0.561121.51 0.41合 计319059.48 100.00221331.30 100.00273026.32 100.00土地出让总价款1.59万亿元，同比增长63.4%，与2007年相比增长70.5%。土地出让收入对财政和宏观经济的影响愈发明显，2009年土地出让价款占全年财政收入23.2%，占GDP总额4.7%，同比均有较大提升。 出让平均价款和招拍挂出让平均价款分别为762元/平方米和848元/平方米，同比分别上涨18.1%和18.5%，2007年至2009年季度出让平均价款变化情况看（见图2），2009年第四季度回升明显。 图2 2007-2009年土地出让均价及招拍挂出让均价变动情况 （三）房地产开发用地供应量全面增长，交易价款持续攀升，保障性住房用地供应量增加明显。 房地产开发用地供应10.28万公顷，同比增加36.7%，与2007年相比增加34.6%。其中，商服用地、住宅用地分别供应2.64万公顷、7.65万公顷，同比分别增加31.1%、38.8%，与2007年相比分别增加39.3%、33.0%。在住宅用地中，保障性住房用地（经济适用住房用地、廉租住房用地）供应1.1万公顷，同比增加38.5%，比2007年增加76.8%。三类住房用地供应2.3万公顷，同比减少3.3%