第2章(2.1市场法).pptVIP

2.1市场法;;本章重点;;;市场法是指根据替代原则，利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类似分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 ;例：要评估一商品房在2017年3月2日转让价值，在选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值；;确定被评估资产;1、搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例；即选择与估价对象可比性强的比较案例；（选择比较案例）; ;总结 市场法评估估价对象价值，是根据替代原则，即利用已经成交比较案例，将比较案例价值修正到估价对象情况的价值，再按算术平均等方法，得出估价对象价值：;例题：在资产评估中，市场法较适用于( ) （2011.4） A、专用设备 B、大部分无形资产 C、通用性较强的资产 D、受地域、环境等严格限制的资产;例题：一般说运用市场法评估资产价值时，评估结论的准确性主要取决于(　　　)（2012.4） A.参照物的数量 B.地域的大小C.市场的活跃程度 D.功能的大小;直接法 是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 ; ; ; ; ; ;案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2011年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？;分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行??估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) ; ; ;案例2;答案; ;案例;例2-1 某股票的股价是24元，每股年净收益为0.80元，则该股票的市盈率为 24/0.8=30倍 例2-2 假设1年期的银行定期存款利率为3.26%，那么无风险市盈率为多少？ (1÷3.26%) = 30.67倍; ;类比法的基本计算公式为：;;;;;;; 例.可比实例的成交日期为2007年3月1日，成交价比正常买卖价格偏少2%，交易时该类资产价格指数106，资产状况与待估资产相比的变动率为-7%，评估基准日（2007年8月1日）该类资产价格指数为112。计算各类调整系数。 解： （1）交易情况调整系数=100/98=1.02 （2）交易时间调整系数=112/106=1.06 （3）资产状况调整系数=100/93=1.08 ; 例2：对某企业一台机床进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的相似机床的3个交易实例作为参照物，被评估对象及参照物的有关情况见表1所示： ; 评估人员经过对市场信息进行分析得知，3个交易实例都是在公开市场条件下销售的，不存在受交易情况影响使价格偏高或偏低的现象，影响售价的因素主要是生产厂家（品牌）、交易时间和成新率。经分析，上海厂家生产的该类机床其价格同其他地方厂家生产的机床相比偏高25%左右；近几个月该类机床的销售价格每月上升3%左右；机床的成新率与其价值成正比例关系。要求根据上述表格数据和相关资料，采用市场法估算该机床的评估值（最终评估值采用简单算术平均法来确定）;1.计算生产厂家（品牌）因素修正系数： A：100/125；B：100/100；C：100/125。 2.计算交易时间因素修正系数： A：118/100；B：115/100；C：103/100。 3.计算成新率因素修正系数： A：70/80；B：70/60；C：70/75。 4.计算参照物A、B、C的因素修正后价格： 5.确定评估值： （8260+8050+7306）÷3=7872（元） ;案例1：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2011年5月1日。 在待估房屋附近，于2010年1月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面