商品房买卖合同纠纷案件评析和对策.pptVIP

北京市中瑞律师事务所;前 言 ;一、出卖人逾期交房类; （二）相应案例简述：（良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案） 原告良友木业（私人）有限公司诉称，１９９６年３月２７日，我方与被告北京庄胜房地产开发有限公司（以下简称庄胜公司）签订了二份外销商品房预售契约。我方依约向被告支付了购房定金４０００新加坡元，交付了购房款２５５４０９．６０新加坡元。被告应于１９９７年６月３０日之前交付房屋，但被告违约至今未交付房屋，要求解除合同，返还我方已支付的购房款赔偿利息损失，双倍返还定金并支付律师费用。被告庄胜公司辩称，原告所述案件事实属实。本案中我公司与原告既约定了违约金，又约定了定金，我公司认为，原告可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求我公司给付其律师费的请求，没有法律的依据，不同意给付。 法院审理查明，１９９６年３月２７日，原告与被告签订了二份北京市外销商品房预售契约，主要内容为，被告将其所有的北京庄胜广场第二座第１０楼１００６、１００７室楼房二间，预售给原告。每建筑平方米售价分别为４３４９和睦４１４５新加坡元，二间房屋建筑面积均为７６．３５平方米，二间房屋的房价款分别为３３２０２６、３１６４９８新加坡元。双方同时还约定，被告应于１９９７年６月３０日前将房屋交付原告，逾期超过１８０日未交付房屋的，原告有权终止本契约，被告除在契约终止后３０日内，向原告双倍返还定金外，并须将原告的房价款及利息全部退还原告，利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方并在原北京市房屋土地管理局办理了预售登记备案手续。契约签订后，原告依约向被告支付购房定金４０００新加坡元，支付了购房款２５５４０９．６０新加坡元。现被告尚未将该房交付原告。 ; 法院认为，合同履行过程中，原告依约支付了定金及购房款。被告逾期１８０日尚交付房屋，被告的行为已构成违约，故原告要求解除合同，赔偿利息损失及双倍返还定金的请求，理由正当，不违背当时的法律、法规的规定，应予支持。被告关于本案定金及违约金只能选择其一适用的抗辩理由，依据不足。原告要求被告赔偿其律师费的请求，于法无据，且双方对此无约定，本院不予支持。综上所述，判决：一、解除原告良友木业（私人）有限公司与被告北京庄胜房地产开发有限公司于１９９６年３月２７日签订的《北京市外销商品房预售契约》。二、本判决生效后３０日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司返还原告良友木业（私人）有限公司购房款２５５４０９．６０新加坡元。利息的支付，折合人民币后，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，自１９９７年７月１日起，至付清时止。三、本判决生效后３０日内，被告北京庄胜房地产开发有限公司双倍返还原告良友木业（私人）有限公司定金８０００新加坡元。四、驳回原告良友木业（私人）有限公司其他诉讼请求。 ; （三）案例评析与对策 买卖双方签订商品房预售合同后，出卖人因规划手续不全、资金不到位、与建设单位纠纷等原因导致无法按期交房，买受人有权诉讼要求支付逾期交房违约金，或诉讼要求解除双方签署的买卖合同返还购房款，并支付违约金。从上述案例中，我们可以看出，在出卖人逾期交房的情况下，买受人依据合同要求出卖人承担违约责任，一般可以够获得法院支持，出卖人一般需要承担违约责任。 因此我们建议：1、出卖人尽可能的按时向买受人交付房屋，避免承担违约责任；2、出卖人在合同履行过程中尽可能的保存与销售有关的文件，特别是关于买受人逾期付款的文件，以此追究买受人的违约责任，抵消买受人应承担的违约责任。 ;二、出卖人交付的房屋存在质量问题类 ; （一）责任来源：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条、第十三条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 商品房预售合同第十七条住宅保修责任 ：（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细