第3章物业管理的基本原理.pptVIP

第四章 物业管理的基本原理;【教学内容】第一节 物业管理的委托代理理论第二节 住宅权第三节 建筑物区分所有权第四节 区分所有权建筑物的管理制度;;2.委托代理关系的实现;（2）委托代理实现要点 第一，被代理人应慎重选择代理人。 代理人的素质、工作方式、工作能力就 ;第二，委托授权范围要明确。;第三，委托代理的事项必须合法。;物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的，其权利和义务直接来自于合同。没有物业服务合同，也就没有物业管理企业的管理权。可见，物业业主与物业管理企业形成了一种委托代理的特定合同关系。由于众多业主不可能直接从事具体的管理事务，此项工作必然经由业主委托的代理人来完成，从而使得物业所有权和管理权相分离，产生了管理权的代理。这就是委托代理理论。;一、住宅区里的产权形态 1.专有部分：作为产权人绝对有权独立处分这个空间（如出售、出租或赠与等）而不必征得其他业主同意。 ;;2.两方互有（互有部分或相邻部分)：其权利主体只有两个业主，且仅限于共用、共有之构件，却不含共用、共有的空间。如相邻两家的隔墙。 ;3. 部分共有：引出共有人共同保养、维护及承担修缮费用的义务。;;;;二、物业管理的公共选择理论;;;;;;;;;;第二节 住宅权;二、住宅权的主体;三、住宅权的内容;;四、住宅权的客体;第三节 建筑物区分所有权;（二）建筑物区分所有权的特征 1.内容多样性。即建筑物区分所有权是一个复合的权利，是由专有部分所有权、共用部分持分权和成员权这三个部分构成的建筑物所有权的共有形式。 2.专有权的主导性。专有所有权占主导地位，区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。;二、专有所有权;（二）专有所有权的客体与标准 专有权的客体就是建筑物的专有部分，确定专有部分的标准有两个：一是构造上的独立性 二是利用上的独立性。 构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，是指四壁具有一定的遮蔽性，使专有部分与建筑物的其他部分在外观上有明显的区别，并借此保障专有部分独立利用的可能性。一栋建筑物的内部，若没有墙壁间隔，仅仅以屏风、隔扇间隔，也不能成为专有部分。 利用上的独立性，又称为“机能上的独立性”或“经济上的独立性”，以有无独立的出入口和内部专用设备、隔间构造为标准，具有满足人们生活目的的独立机能。 ;（三）专有部分的范围;1.中心（壁心）说。认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。 2.空间说。又称“全部属于共用部分说”。从专有部分是由建筑材料所围成的空间的观点出发，认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天花板围成的空间，而将墙壁、地板和天花板等作为界线部分都视为全体或部分区分所有权人的共用部分。 3.最后粉刷表层说。认为专有部分延伸到界线部分的最后粉刷表层，即境界壁与其他境界的本体属共用部分。 4.壁心和最后粉刷表层说。认为各区分所有权人之间适用最后粉刷表层说；在第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则适用壁心说。;（四）专有所有权的内容;2．区分所有权人作为专有所有权人承担的义务;（3）维护建筑物存在的义务。住宅所有权人虽对住宅享有所有权，但该专有部分存在于一独立的建筑物中，因此，住宅所有权人有对该建筑物维持的义务。未经其他所有权人同意，不得翻建其专有部分，或对该财产进行减少其价值的行为。 （4）不得随意更改在其专有部分内影响公共的或其他区分所有权人的电线、煤气管道、水管等。（堵住或拆除厨房排气烟道、卫生间排气管道） （5）独自承担其专有部分的修缮及费用。 （6）遵循管理规约与物业服务合同。 ;三、共有所有权;具有以下特征： 1.共有所有权的从属性。共用部分相对于住宅的专有部分具有从属性。共有所有权的设定、转移、消灭决定于专有所有权的设定、转移和消灭。 2.共用部分具有不可分割性。一是共用部分本身具有不可分割性。公寓的共用部分禁止分割。二是共用部分与专有部分的不可分割性。当专有部分转移时，共用部分也随之转移。 3.共有所有权的多重性。根据不同标准作出不同分类，如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权。 ;（二）共用部分的范围;共用部分的范围包括四个方面： ①建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、基础、外墙、地下室等； ②建筑物的共用部分及其附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道、暖气管道，以及仅为部分区分所有权人所共有的部分，如各层楼之间的楼板、间壁墙等，仅属于相邻部分的区分所有权人所共有； ③建筑物所占有的地基的使用权，应归属于全体建筑区分所有权人所有； ④住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性