浅析营改增后房地产企业财务管理的影响及对策.docVIP

PAGE  PAGE 6 浅析营改增后房地产企业财务管理的影响及对策 　　摘要：营业税改征增值税（以下简称营改增）是国家针对当前经济新常态释放的政策红利，是优化我国产业结构的一项重要举措。房地产行业自2016年5月1日起纳入营改增试点范围，国家税务总局针对该行业制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）。该办法对房地产企业财务管理工作所产生的影响是一个值得探讨的问题。本文围绕营改增对房地产企业产生的影响进行分析，并针对这些影响提出相应的对策，以帮助房地产企业充分利用这一政策红利，实现企业持续发展。 　　关键词：营改增 房地产企业 财务管理 影响对策 　　根据国家税务总局2016年第18号公告的规定，房地产企业自2016年5月1日起由营业税改征增值税，一般纳税人销售自行开发的房地产项目按销售额的11%征收增值税，采取预收款形式销售的，应按预收款3%预征率预缴增值税；而小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税款。 　　从国家层面来看，开展税制改革的主要目的是为了减轻企业税费负担，优化产业结构。但是由于房地产企业存在着资金投入大，开发周期长以及融资成本高的特性，因此在这一政策的实施过程中，影响房地产企业经营管理。本文通过分析营改增政策对房地产企业财务及经营管理的影响，并针对这些影响提出相应的对策，促进房地产企业趋利避害，实现可持续发展。 　　一、营改增对房地产企业财务管理的影响 　　（一）营改增对房地产企业收入、成本和利润的影响 　　1、营改增会使得房地产企业的收入降低 　　营改增将原来的价内税改革为价外税，原来含税的销售收入变为不含税收入，同时由于一定时期某一地区的房价具有相对的刚性，大幅上涨的可能性不大，因此通过提高销售价格来增加收入显然不现实，从而造成企业收入的减少。 　　2、营改增可能会造成房地产企业成本的上升 　　建筑安装企业作为房地产企业的上游，营改增实施之后，建筑安装企业的税率上升至11%，同时由于其属于劳动密集型行业，劳务费的进项税抵扣率低且可抵扣金额较小，从而造成其成本增加，增加的这一部分成本必然会向其下游房地产企业转移，因此可能会造成企业成本的上升。营改增所造成的收入规模的缩减和成本的上升，必然会大幅挤压企业利润。 　　（二）营改增对房地产企业现金流的影响 　　由于房地产企业在取得土地使用权后，要经历勘察、策划、报批、拆迁补偿、施工、竣工及销售等环节，周期较长，项目会计核算跨度较大。 　　营改增之后，由于前期收入较少，销项税金额较小，造成项目所耗费的材料、劳务及所购设备等取得的进项税无法在当期抵扣，只能在以后期间加以抵扣，在此期间企业必然要垫支这一部分进项税资金，因此会造成企业短期的现金流出压力。 　　（三）营改增对房地产企业会计核算的影响 　　营改增之后，新老项目并存，增加企业税务核算难度。房地产企业的税费核算票据管理出现了新的变化，新项目增值税计税方式和依据较多，会计核算复杂度增加，增值税核算主要增加了一级核算科目“应交税费――应交增值税”，二级核算科目应设“进项税额”、“销项税额”、“进项税额转出”、“已交税金”、“减免税款”、“增值税留抵税额”等明细科目。这些核算科目对企业财务人员素质提出了新的要求，同时客观上也增加了企业会计核算的难度。 　　（四）对房地产企业税负的影响 　　营改增之前，房地产企业是以总销售额乘以相应税率来计算营业税，对购进的材料、劳务费等发票进项税不允许抵扣，这就造成了对同一征税对象既收增值税又收营业税的问题。营改增之后，房地产企业可采取抵扣材料、劳务费和机械使用费等的进项税，避免重复纳税，降低房地产企业税负。 　　然而，在实践中营改增可能会增加房地产企业的税负，具体体现在： 　　（1）由于房地产企业的成本中，土地成本占比最大，当前的税收制度并不允许土地成本进行税负抵扣，所以对于土地成本较高的房地产企业来说，营改增并不能降低房地产企业的税负。 　　（2）由于房地产企业的项目所用材料供应商多为个人或者小规模纳税人，所购材料和劳务费大部分无法取得增值税专用发票，因此不能用于抵扣进项税率（3%或6%），即远低于其缴纳的销项税率（11%），造成税负的增加。 　　（五）营改增对房地产企业的纳税申报和发票管理带来较大变化 　　营改增之后，房地产企业的纳税申报工作更加复杂化。纳税义务发生时间缴纳税款，其中适用一般计税方法的，税率为11%，适用简易征收的，税率为5%，有预缴税款的，按照抵减后的金额向国税机关申报纳税，而税率与原来的营业税相比，变化也比较大。 　　营改增对房地产企业的发票管理影响较大。专用发票增值税作为进项税额的抵扣依据