房地产土地增值税清算.ppt

土地增值税清算与 房地产企业税收检查前辅导 ; 第一讲 土地增值税清算及纳税指南 《2010年税收专项检查工作方案》 1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。 　　2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。 　　3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。 4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。 5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。 6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。 7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。 ; 《关于土地增值税清算政策的回顾》 1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）； 2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）； 3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）； 4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）； ; 5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）； 6、2009年 5月 20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发 [2009]91号）； 7、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号）； 8、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。 ; 第一节 土地增值税概述 一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （一）纳税人： （二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。 １??“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地； 2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。 ; （三）征税范围的界定： 1．土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。 只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为； 2．土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。 不包括出让；不包括未转让（出租、自用） ； 3．土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。虽转让未取得收入不征税。 ; 二、收入总额的确认 （一）《清算管理规程》： 重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入； 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。 （二）220号函：（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）合同所载房产面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。; （三）视同销售和自用房地产的收入确定 （1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 缴纳土地增值税。（六种） 　 （2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。 ; 三、扣除项目内容： 包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本。 （一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。