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福田区城中村改造策略调研报告 （摘要） 序言--调查研究是谋事之基、成事之道 2004年8月底，由深圳市福田区旧城区重建局、中国城市规划设计研究院（深圳）、世联地产顾问（深圳）有限公司、综合研究开发院（深圳）、深圳市社会科学研究院、北京大学研究生院（深圳）六家单位共同组成的城中村改造调研课题组走进福田区13个城中村，展开了历时一个多月的调查工作，亲身倾听来自城中村的声音、真切的体会城中村、了解城中村，为客观、公正、深入地剖析城中村提供真实、可靠的依据，并为最终编制城中村改造专项规划和制定城中村改造策略打下坚实的基础。 本文是《福田区城中村改造策略调研报告》的精简版，全文共分两部分，第一部分为分析篇--透视城中村；第二部分为策略篇--构建和谐社会。 第一部分?? 分析篇--透视城中村 社会对城中村现象的解释往往表现出非常明显的矛盾心态。一方面，在城市快速发展的情况下，城中村较好地完成了农村地区转向发展的软着陆，同时还接纳了城市其它地区难以接纳的、大规模的、流动性强的低收入群体；另一方面，城中村也出现了诸如违章建设、犯罪率高、社区环境差、社会管理和城市文明欠缺等问题。 城中村伴随着深圳城市发展而生，城中村问题的复杂性，实质上是中国人口问题、城市化问题、工业化进程和深圳城市理想、发展需求等错综复杂因素交织形成的一个时代现象。我们必须在时间、空间都更为宽广的大背景之下，从全面、协调、可持续的视角去认识、了解和剖析城中村。 一、不可忽视的城中村--城中村的问题 （一）环境问题 1、土地利用结构不平衡。教育、文化、卫生、绿地等社会公益性用地比例明显偏低。 2、开发强度严重超标。城中村的建筑密度和空间形态处于失控状态，住宅的日照间距难以满足基本的卫生和生活要求。 3、私宅建设违章严重。市场利益的驱动和政府管理的不力使城中村违法私房成为历史最长、规模最大、最难处理的“老大难”问题。 4、基础设施严重滞后。随着居住人口的增加，水电、排污等基础设施明显不能满足实际需要。 5、环境卫生问题日益突出。恶劣的生活环境使人们的生??质量下降，成为城市的一种安全隐患。 6、安全隐患严重。高密度、高强度的私房建设，使得消防、卫生、安全隐患、无法彻底消除。 （二）社会问题 1、高密度暂住人口聚集在政府管理存在缺失的地区，是产生诸多社会问题的根源。 2、城中村社会治安问题突出。由于缺乏有效管理，违法犯罪分子常以城中村为据点从事各种违法犯罪活动。 （三）管理问题 1、城中村流动人口缺乏有效的社会管理，带来了众多社会问题，这其中既有股份公司管理上的不足，也有政府管理上的缺失。 2、城中村租户管理环节薄弱是城中村藏污纳垢的重要原因。 （四）经济问题 1、经济活动封闭保守。股份公司和外界的信息、技术、资金和人才交流程度低，形成了一个以租赁业为核心自我封闭的经济体。 2、经济收益绝对依赖地租。城中村经济的封闭性特点导致了它的发展对地租的绝对依赖性。 3、经济结构层次低，成长性弱。出租和管理物业是股份公司主要的经济活动，其收益很少用于投资。 4、产业结构单一。股份公司的经营局限在物业租赁服务业这一产业中，产业结构单一，从而使公司发展的实力非常单薄。 5、土地资源低效利用。福田区作为深圳市的中心城区，土地资源紧张，但城中村土地的潜力和价值却没有充分发挥出来。 6、存在地下经济活动。城中村存在大量处于政府管理和监督之外、不合法、不公开的经济活动。 （五）文化问题 1、传统的土地观念根深蒂固。传统农村意识是使涉及城中村土地和管理的措施难以推进的深层次原因，村民对土地的拥有、依赖意识非常强烈。 2、城中村村民的宗族观念强烈，这种宗族和血缘关系有其消极的影响也有其积极的意义。 （六）法律问题 1、城中村土地权属只有政府单方面的文件规定，却没有与城中村签订的共同契约，造成有“章”无“约”的现象。 2、处理城中村历史遗留问题的政策难以有效执行。 3、城市管理缺乏有效、适用的法律依据。 二、“必然”出现的城中村--城中村的作用 （一）社会作用 1、福田区城中村接纳了将近80万流动人口，为福田区的产业发展做出了巨大贡献。 2、城中村的发展间接地为政府解决了村民的就业压力问题。 （二）管理作用 股份公司参与城市管理，为维护城中村的生活秩序和商业活动秩序做出了重要贡献。 （三）经济作用 1、股份公司承担了城中村内的交通、水电、排污、消防等基础设施的建设，为福田区节省了大量的财政资金。 2、村民依靠股份公司分红、出租个人物业等收入，其生活水平得到了显著的提高。 3、深圳的城中村在特定的时期内为其它城市的农村城市化模式起到示范作用。 （四）文化作用 城中村是深圳本土文化的发源地和保留地。大部分村民还保留着的一些传统习俗活动是深圳城市文化的重要构成部分，有较高的历史文化价值。 三、深圳城市化--城中村