02物业管理机构设置.pptVIP

第二章 物业管理机构 ;案例1;参考意见;??? 另外，物业管理公司以窃贼爬进来的窗户系原告自己违章开设为拒绝赔偿的理由是不能成立的。因为这种违章行为带来了潜在的安全隐患，可能成为犯罪分子实施犯罪行为的条件，但这种条件与该业主家中被盗不能形成法律上的因果关系。 ??? 通过本案例，物业管理公司应加强对保安人员的职业道德教育，强化其责任心，还应加强专业技能教育，要求保安人员应按作业程序工作，对类似问题应及时请示上报，不能擅做主张，随意处置。最后，要加强制度建设，制定紧急事件应急方案，使此类问题有规范的操作程序，杜绝类似问题的再发生。 ;案例2;分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。;;物业管理企业;一、物业管理公司的性质 ;;物业管理企业的类型;;二、物业管理公司的资质条件及审批 ;各资质等级物业管理企业的条件 ;各资质等级物业管理企业的条件 ;二级资质： ;二级资质： ;三级资质： ;新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（1）营业执照；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 《物业管理企业资质管理办法》规定，??级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 ;（二）分级审批制度 ;申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料： （1）企业资质等级申报表； （2）营业执照； （3）企业资质证书正、副本； （4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同； （5）物业服务合同复印件； （6）物业管理业绩材料。 ;不能获得资质等级的行为;6.? 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； 7.?擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； 8.?物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的； 9.?与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的； 10.? 不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的； 11.? 超越资质等级承接物业管理业务的； 12.? 出租、出借、转让资质证书的；;物业管理企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。 ;物业管理企业资质年检制度 ;物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。 物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 物业管理企业不按照《物业管理企业资质管理办法》规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。;三、物业管理从业人员的职业资格 ;;（一）培训目标和内容 通过岗位培训，使企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。培训内容主要包括物业管理理论、实务、法规等知识。 （二）岗位证书的颁发与管理 全国物业管理从业人员岗位证书（以下简称“证书”）由建设部人事教育司统一印制，加盖建设部人事教育