汉国置业“东莞庄项目”房地产项目分析.doc

PAGE  PAGE 15 ****经济管理学院 《投资分析》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 指导教师： *** 学号、姓名：*** 学号、姓名：*** 学号、姓名：**** 日 期：2014-7-6 1、课程设计目的 在学完工程经济学等课程的基础上，通过课程设计熟练掌握运用计算机表格数据处理软件Excel，编制房地产开发项目财务评价的报表、计算评价指标，判断项目经济可行性；学会运用技术经济学的理论与方法，选择与确定项目财务评价的重要参数与进行数据调查，进行数据预测,了解房地产行业，熟悉房地产开发项目的经济性评价。 2、项目调查财务分析内容 2.1 运用Excel进行财务分析 汉国置业“东莞庄项目”位于天河区东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北区，西面是嘉逸花园。项目紧邻华南理工大学、临近华南农业大学，拥??浓厚的文化氛围，而且校园风光一览无遗，高校校园也可作为休闲场所，距离项目几分钟路程便是燕岭公园，项目高层可领略无限山景占地面积约106,000平方米，总建筑面积约300,000平方米，将建成30栋高层住宅楼。并配有商业、幼儿园、小学等设施。 汉国置业东莞庄项目基本信息类型：普通住宅,高层洋房 开发商：汉国置业（中国）有限公司 投资商：香港建业发展（集团）有限公司 （一）指标及限制条件 1、 项目指标： 本项目地块性质为住宅，占地面积近11.5万平方米。 2、 项目限制条件： （1）项目要求物业类型为住宅类型 （2）项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标 （3）项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租 （二）地块解析 1、区位：该地块位于天河东莞庄路，北面是华南理工大学继续教育学院，东面是华南理工大学北校区，总占地面积约106,000平方米，总建筑面积约300,000平方米，早在2005年被汉国置业收购，如今5年时间过去了，该地块仍然闲置未动工。而2010年天河区已无土地挂牌出让，汉国置业10万平方米土地弥足珍贵，尤其紧靠华南理工大学，是名副其实的学位地。 2、资源：毗邻华南植物园，广州白云山风景名胜区，黄花岗七十二烈士陵园等旅游名胜地，树木葱茏，森林资源丰盛。 3、交通：交通便利，东莞庄路西向路口与天寿路，广园快速路，粤垦路相通，东向路口与能源路相连，能源路直走可到燕岭路，路口对面便是天河客运站。且紧邻天河北，高校、科研院所，住宅小区云集，居住人口众多, 位置优越,未来潜力巨大。 4、人文:固定的高档富人居住区支持周边商业；整个区域体现安静、整洁、休闲的居住氛围。 （三）项目问题界定 该项目存在了一些问题，除了地块价值没有提升以外，其项目价值项目也陷入同质化竞争。与此同时，项目定位没有形成核心竞争力，项目昭示性不强，也是集中体现的问题，所以在形象拔高上会存在一些难度。对应也有解决的办法，首先，需要充分挖掘地块价值，同时要避免市场同质化竞争风险，通过一些方法措施使项目核心竞争力突出，卖点明确。从而让项目形象能够满足高端要求 二、项目定位 （一）形象定位 企业目标：利用东莞庄项目在震撼市场，赢得购房者高度认可的同时，实现企业品牌再造，再攀巅峰。经营理念：造老百姓买得起的精品房，圆中等收入家庭的安居梦 （二）客户定位 追求都市核心圈生活氛围的成功人士，讲究行为效率和生活便捷的高端客户，为父母或子女提供安全高尚居所的高收入者，对市中心优质物业投资独具慧眼的投资客户。 （三）产品定位 汉国置业房产位于天河区东莞庄路，交通发达，毗邻华南植物园，空气质量优，环境保护好。由于上述客户定位，我们可以把产品定位于中高档住宅区，通过稍微降低价格来增强自我竞争力。客户多为普通企业人员，所以三室两厅的普通居家住宅将是我们的主打。通过房屋格局的布置和小区环境的建设，充分满足温馨浪漫的居家要求，为广大客户提供一个舒适自在的休闲环境。其次，高端客户也是我们的客源之一，我们在楼盘顶层设有复式套房和跃式套房，广阔的视野和茂盛的森林景色将映入眼帘。 （四）价格定位 （初步） 1、中小户型提供出租，40元/m2,60元/m2,100元/m2,200元/m2，350元/m2。 2、中户型提供中低档家庭居住，12000元/m2，14000元/m2，16000元/m2,20000元/m2。 3、大户型提供中高档家庭居住，16000元/m2,20000元/m2，22000元/m2, 24000元/m2。 2.2.初步规划方案 根据项目的土地情况和周边市场情况，初步计划建设板塔结合的普通住宅小区，辅以一定