世联-中国五矿长沙暮云项目整体定位材料.ppt

中国五矿长沙暮云项目整体定位报告 ;00;客户目标;用地规划指标：规模型项目，但有较多限制;地块：内部山水资源丰富，地势高差明显;区位：长株潭一体化的融城点，但区域认知及成熟度低;四至：大盘环绕，居住氛围较浓，但区域开发度低; ;项目属性界定：城市发展趋势下的新城区，相对陌生区域的大规模中低密度房地产项目;项目思考1：众多利好下的区域价值？;01;长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市;影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市;长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展;长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高;中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平;随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展;一主二次四组团，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团;城际角度：长株潭一体化，区域竞争力提升的必然之选，南向融合成为趋势;多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡;在多核发展下会形成的六种新城模式;澳大利亚定都堪培拉，行政中心新城建设拉开序幕;区域逐渐成为功能丰富的城市中心，高端人群的聚集地;省府南迁，配套跟进，南部新城初具雏形;响应长株潭一体化，暮云政府高调出击;招商引资，暮云工业园致力打造长株潭“金三角”;虽然刚起步，但未来暮云经济发展可期;围绕生态主题，打造暮云高尚住宅区;暮云组团的未来：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业 、融城核心;项目思考2：我们更关心能否成为焦点市场？;区域城市化与形成行业焦点市场的形成需要核心驱动因素，并不是有一个规划就可以的;CASE：深圳西岸宝安中心区 —— 快速的城市化进程，深圳焦点市场;远景上：城南的规划利好已十分明显，关键在于相应的落实时间，城市面貌的问题;区域标杆：中信新城将使城市进一步往南 超大规模的城市综合体，中信在造城;中信新城项目进程表 配套先行、公寓为主、先北后南;区域未来供应情况 区域已知总存量超过500万建面，且多为中低密度项目;区域未来供应情况 07-08年开始有零星供应，09年左右逐渐放量;区域08年开始逐渐往南拓展、至2010年左右达到顶峰;项目思考2：2008-2010年焦点市场逐渐成型;02;1. 房地产市场的整体运行状况？ 2. 市场的供应格局划分？ 3. 市场的特征表现？;从长沙经济发展状况判断，长沙房地产市场稳定发展高速发展阶段;与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均GDP高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大;固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对长沙经济发展的信心;长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，市场发展平稳;近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长速度都快于房价的增长速度;房价收入比——长沙市为6.15∶1 ，基本处于合理范围;在中南六省会城市中，长沙 “环房匹配指数”仅大于郑州，与其他城市相比，房价上涨空间较大;城南板块： 湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但缺乏优势景观资源。 城东板块： 长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善，且无优势景观资源。 麓谷板块： 岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。 麓南板块： 岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。 城北板块： 湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。 星沙板块： 东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。 市府板块： 市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。;05、06年土地供应格局：外圈层供应量增大，出让土地楼面均价变化不大;07年外圈层供应依旧较大，且地价也有了明显的提升;从供应量看，06年开始外圈层供应量逐渐增大，形成多足鼎立格局;07年6月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区次中心转移的趋势越发明显，长沙版图不断扩大;从分布特征看，大盘70%分布在二环以外，二环以内的大盘则集中在河西;长沙市主要别墅项目分布状况——90%分布在二环以外，主要集中在开福、岳麓;2006年后，长沙高端项目供应基本向外圈层转移