中地行_2012年长沙卢浮原著中央政务区项目营销提案_114p_销售推广方案选编.ppt

;三大营销战略目标;实现美好的愿景面临怎样的挑战？;大势：2011，政策主导市场深度博弈！;预判：2012，多重压力下的平衡！;供应：在长沙，别墅并不稀缺！;销售：别墅月均销售个位数！;价格：严冬太长，焚衣取暖;美洲故事价格走势及销售套数（单位：元/平米）;别墅太多、销量太低、价格太冷 美好愿景似乎是不可能完成的任务 唯有超越市场竞争，创造真正的稀缺价值 方能掌握制胜权;【典型个案】格兰小镇;缓山叠水的苏格兰，你没见过吧;【典型个案】龙湾国际社区;【典型个案】龙湾国际社区;开发商;推广主题： 西班牙山地小镇 项目优势： 景观、配套、山体资源 核心卖点： 异域原装风情、小独栋产品;【典型个案】美洲故事;推广主题： 原创北美，家族别墅 项目优势： 地段、品牌 核心卖点： 景观、独栋、血脉传承;【典型个案】红墅湾;推广主题： 武广新干线，纯???Townhouse墅区 项目优势： 地段、山体公园 核心卖点： 地段、英伦风情; 卢浮原著之前，别墅价值在于 风情的贩卖 资源的包装 身份的标榜 卢浮原著如何超越竞争？;【区域属性的超越】;湘三角中央政务区——颠覆区域价值的局限认知！;【主题特色的超越】;最纯粹的法兰西情境;最纯粹的法国文化符号;业主可根据个人喜好，选择不同类型的私家花园； 法国知名设计师出品，保证原汁原味。;最纯粹的法式服务;最纯粹的法国文化生活体验;【物理属性的超越】;最合适的距离;商住分离，动静相宜； 贵族气质浪漫风情兼容并蓄； 不同组团相得益彰。;创新错拼联排设计，打造类双拼产品，私密性强，采光条件充足。;多功能地下室，前庭后院，中空内庭院、多阳台及露台设计附加值极高； 全地下停车，重金打造舒适空间。;205平米左右小联排别墅产品，低总价高享受。;【品牌的超越】;于星城映象，水电地产于长沙已打下品牌烙印。;跨越长江走向世界之后，长沙见证新奇迹！;从融城中心到湘三角中央政务区 从贩卖风情到纯粹法兰西文化 从传统豪宅到新锐城市别墅 从商业品牌到肩负社会责任的实力央企 实现了本质的超越，项目定位已然呈现;【项目定位】;【别墅客户定位】;13%;主力客户： 中、小型私企业主;项目名称;依据区域市场特征，本项目锁定以下区域客户群：;36-50岁处于事业成熟期的人士为主。;【小高层客户定位】;【商业属性定位】;法兰西情景商业街区;【商业功能定位】;;;; 在创造超越竞争的价值体系之后， 我们将掀起一场卢浮原著的营销风暴！ ;【形象传播广告语】;【总体策略】;起势;;高调占位—理性出货—小步快跑;运用市场比较分析法推算本项目的理论价格： 为更科学、客观地推算本项目的理论价格，我们以本区域各房产项目样本的综合品质为参考，并将其量化，同时运用了住宅产品综合品质指标评测系统，力求结论的客观、真实。 以层次分析法为基本原理，以地段、规模、自然环境、综合配套、户型设计、园林景观、成熟度、品牌品质等多个要素为影响项目的重要因素，用层次分析法（AHP）确定其权重，对各项目要素综合评定打分，得出各项目的综合价格指标，再根据综合指标对本项目理论价格进行测算。 选择样本楼盘的原则： 同地域同板块竞争、同地位竞争、同品质竞争、同产品竞争、同客户源竞争，在样本选择上，以同类型产品项目及周边区域代表楼盘为主。;筛选可比楼盘;别墅定价说明： 根据目前类似项目静态德尔菲法对比测算，本项目的当前毛坯静态理论整体成交均价约为12220元/平米。;小高层定价说明： 根据目前类似项目静态德尔菲法对比测算，本项目的当前毛坯静态理论整体成交均价约为6300元/平米，在各方配合下，我司有信心实现销售价格突破6500元/平米。;2012建议销售均价：;2012入市时机建议：;1、高端项目如橘郡、美洲故事、运达中央广场等具备良好的展示条件，园林示范区、样板房等在细节上力求完美，营造高端客户高尚体验，对销售提供了强大的推动力； 2、从长沙其他热销项目特征上看，如融科东南海、湘域熙岸、保利麓谷林语、万科金域华府等在开盘前投入巨资打造高体验性展示区，开展体验营销，对客户购买积极性起到极大的刺激作用； 3、本项目现场展示面需至10月份才能达到成熟体验条件，鉴于其豪宅特质，在展示条件不完善、高端形象尚未奠定情况下，贸然推售将面临极大的风险，首批销售不佳将对项目形象和口碑产生较大的负面影响。;2012年推货计划：;整体价格走势;阅读法兰西——卢浮原著跨界发布会;与法国总统面对面——卢浮原著样板区开放;法国茶道;中地行高端客户放射线营销导入;长沙客户：核心周边客户+长沙全市客户;点对点大客户营销 时间：2010年7月 方式：筛选天心区与雨花区资源，登门拜访。 客户：天心区与雨花区高端客户。;客户解