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国箐苑营销推广的方案
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国箐苑营销推广方案
一、市场分析?1.1房产市场状况2001年,????市房地产开发量及空置率均达到历史顶点,其中空置高达120万m2,多层空置率占33%,约为40万m2,与整个多层市场销售总量而言,多层住宅处于相对过剩的状况,小高层和高层空置率67%,空置面积约80万m2,与销售总量对比,处于严重过剩状况。相对过剩状况下的多层市场,只要有一个优势的区位,合理的价位和理想的户型,销售难度相对较小,所以,2001年空置的多层多为地段不佳,户型不合理或过高的价位导滞销售不畅。对于严重过剩的小高层、高层市场而言,面对的销售压力要大的多,没有明显的产品差异特征,想要形成良好的销售局面几乎是不可能的。因此,对于国菁苑而言,其多层拥有的区位优势和户型优势,只要价格策略应用得当,实现旺销难度不大,但对小高层而言,则要求我们充分利用产品的差异性实施差异化营销,方可达到理想的销售成果。1.2竞争对手状况从周边物业状况分析,广汇·泰僖花园、啤酒花·阳光花园、宏大·锦祥苑等仅剩少量户型,且这些户型多有缺陷,尚不足以对国箐苑构成威胁,唯有金和·北国春城借其价格优势,将对国箐苑小高层销售构成一定威胁,从以上对比不难看出,国箐苑最大的竞争压力将来自自身,即如何针对期房作好营销推广,而非来自对手的竞争压力。1.3消费者状况消费者消费趋于理性是勿容置疑的,但在趋于理性的过程中,也有很多不理性的因素,如对大幅降价的趋从,对市场整体走低的盲从,购买决策信心不足。咨询的多,购买的少,成交率低等,无不是消费者消费缺乏理性的表现。在这种半理性的消费状况下,一面要求发展商提高产品开发品质,迎合消费趋于理性的心理,另一面又要求开发商重视产品推广及概念炒作,迎合消费者不理性的消费特征。因此,本案策划中充分利用了国箐苑产品优势形成产品竞争力,并通过概念炒作及事件营销,形成销售竞争力,最终实现国箐苑的热销。??????二、SWOT分析?我们对国箐苑进行SWOT分析,旨在充分发挥优势,利用机会,改变劣势,回避威胁,以利于整个营销工作的展开。?S(优势)?????????O(机会)·区位优势????????·多层市场稳中有升·环境优势????????·无强势竞争对手·户型优势·规划理念?W(劣势)?????????T(威胁)·期房????????????·小高层市场严重过剩,竞争惨烈·缺乏客户认知????·消费者消费仍不十分理性?三、目标客户定位?3.1区域消费特征四条道路三大市场的消费区域,四条路为新华南路、珠江路、仓房沟路、钱塘江路,三大市场为月明楼批发市场、商贸城和大小西门。3.2年龄消费特征以30—40岁年龄段为主,一般为三口之家,子女多在6—12岁左右。3.3职业特征三大职业:个体、专业技术人才及事业单位或效益较好的企业职员。??四、营销推广策略?4.1原则1、实施差异化营销,差异化营销主要体现在产品的差异性和营销的差异性。2、注重公关炒作及形象提升,使区位环境与小区环境融合,形成国箐苑独有的文化魅力。3、注重推广的系统性、节奏性,待方案通过后,应组成专案小组,
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