浅谈如何当好房产项目总监理工程师浅谈如何当好房产项目总监理工程师.docVIP

浅谈如何当好房产项目总监理工程师 目前房地产市场十分火热．虽然房地产项目监理费取费相对较低．但其在监理市场是一块大蛋糕．竞争压力很大。房产公司的管理团队一般比较专业．且有自己独特的管理体系和管理模式．对监理要求较高、较细。如何能让房地产公司业主满意呢？ 个人认为需要提高服务意识．去树立项目部的品牌，树立项目的品牌．同时也协助房产公司树立他们的品牌．也树立了监理公司的品牌．应强化品牌意识。近年来本人参与了多项房产项目的监理工作浅谈一些自己在项目监理中的见解。 1 房地产项目的特点 房产公司甲方特征及其对监理工作的影响具有其独特性．其在企业组织形式、经营管理理念、接受监理的方式和对服务的要求方面也因此会有所不同。以下仅对其对监理服务的要求产生影响的特性进行分析．房地产公司作为建设方往往具有以下特点。1.1 技术及管理力量强 房产公司工程技术人员具有较高的理论水平房地产公司都有自己的工程技术人员．有的甚至有专职的设计人员。房地产公司现场代表往往具有本科以上的学历，有中级职称和职业资格证．而且要求35 岁左右，有较高的理论水平。 1.2 注重进度 由于房地产公司是某种建筑产品的经营者．项目建设的周期越短．资金周转次数越多，在同样利润率的状况下，年利润就越高企业效益就越好。反之生产周期拖得越长，所面临的市场风险就越大。因此房地产公司常常要求施工单位加快施工进度，缩短施工工期常使工期压缩至合理工期的允许限度之下。比如现浇建筑结构层施工常常不足4 天一层使楼板出现了一些裂缝；砌体日砌筑高度超出规范规定甚至一天到顶等。进度过度加快后，增加了出现施工质量和安全隐患的概率。1.3 注重工程形象 房地产公司所开发的项目是用来出售的．房产商都十分注重工程形象。场地张贴标语口号、绿化．将工地用广告牌封闭；领导视察、业主参观、广告拍摄等。甲方在要求施工方在工程形象方面予以包装和配合营销时总是会发现其支出很大．而且对施工有妨碍．施工单位就有所犹豫．甚至不配合，但由于会影响到施工进度和甲方要求，监理不得不介入协调。1.4 甲方分包多 房地产公司是比较专业的盈利性的建设单位．他们有能力管理和协调好工程建设．同时为了降低经营成本和出于分包能加快工程进度、分散资金压力和照顾方方面面的关系等原因的考虑，由甲方直接分包出去的特别多。房地产公司常常将桩基、防水、门窗、栏杆、外墙涂料、各种装饰、消防、室外工程、保温材料、弱电电梯等工程直接发包分包出去。对于体量大的小区，他们还会分成数个组团或一栋一栋地发包给几个总施工承包单位。分包越多．交接验收就增加工作面移交就越多．协调与纠纷也越多。 1.5 甲供、甲定材料多 房地产公司常常会对主要的建筑材料如钢材、商品混凝土、水泥、电线电缆、线管、水管、铝合金型材、门窗玻璃、水暖电设备、涂料、防水材料等指定品牌和厂家．甚至甲定乙购或甲供。甲方指定的材料多增加了施工单位按时组织、准备材料的难度同时也增加了施工质量一旦出现问题的纠纷和施工质量责任划分的难度。1.6 工程资料有些不能同步 房地产项目有时候要抢预售证．往往施工许可证没有办妥就开始打桩，或者由于其要办理销售许可证、银行贷款、验收审批等．常常要求工程资料走在工程施工的前面，以便提前交给政府有关部门审批，一旦工程进展到相应的程度．立刻就能办好相关手续、拿到批文。过早或过迟地签署工程资料．使得监理难以通过把关工程资料来监控工程质量。 1.7 工程最低价中标 房地产公司由于其建设项目是用来销售赚钱的．往往选择最低报价．还要再打折扣。施工单位由于承包价格低．也不可能做亏本生意．为了保证自己的赢利目标，势必会寻找价格低的建筑材料、找工人工资较低的班组．常常出现钻空子偷工料等情况。在这种情形下，要想建造出质量好的房子来，监理必须增加力度。1.8 检查验收的环节多 房产项目一般体量大，参建的施工单位、监理单位往往不止一家。时常组织几家单位交叉检查．公司检查、上级公司检查、政府部门的检查．往往任务比较重．监理必须注重日常的工程观感质量及资料收集整理，随时迎接各级各单位的检查。1.9 工程设计变更较多，有些边做边设计 房产单位为了赶进度，往往打桩的时候还没有基础图纸，基础施工时主体图纸还没有出来。在施工过程中为了结构上合理的节省或者装饰效果更好，又出现比较多的变更。监理又增加了很多变更工程量的计量及协调工作。 往往房产项目监理采取议标或者邀请招标．常常会对对总监及主要监理人员进行面试考察。大房产公司的项目监理工作压力更大，更有挑战性．监理工作需要做得更细更具体．更到位。 2 针对房产项目特点可从以下几点着手监理 2 .1 提高服务意识 监理的本质就是服务．房产商是我们的客户，是我们的“上帝”，所以监理要在保护施工单位的合法利益