31第六章第三节动态盈利能力指标及其计算(二)(2013新版).docVIP

★ 内容讲解 第六章 经济评价指标与方法 第三节 动态盈利能力指标及其计算 ［6－2］10000元/㎡的价格购买了一栋建筑面积为27000㎡的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0．5%的手续费、0．5%的律师费用和0．3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（）70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7．5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/㎡，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营费用为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的营业收入、运营费用和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。（史记：是置业投资项目中的出租情形） ［］ （1）27000㎡×l0000元/㎡＝27000万元 （2） 27000万元×（4＋05%＋05%＋03%）1431万元 （3）27000万元×30%元 （4）27000万元×70%＝18900万元 （5） A＝P×i/［1（1＋18900万元×7．5%/［1（1＋75%）］2141．13万元 （6） 年份 0 1 2 3 4～15 16～48 可出租面积（） 27000 27000 27000 27000 27000 65% 75% 85% 95% 95% 月租金水平（） 160 160 160 160 160 （） 33696 3888．0 4406．4 4924．8 4924．8 运营费用（） 943．5 -1088．6 -1233．8 -1378．9 -1378．9 营业利润（） 24261 2799．4 3172．6 3545．9 3545．9 全部投资（） 28431．0 资本金投入（） 9531．0 抵押贷款还本付息（） 2141．1 -2141．1 -2141．1 -2141．1 全部投资净现金流量（） 28431．0 2426．1 2799．4 3172．6 3545．9 3545．9 资本金净现金流量（） 9531．0 285．0 658．2 1031．5 1404．7 3545．9 还本收益（） 23．6 777．9 836．2 723．6×（1＋75%） 0．0 史家解读： 1．第一年年末的营业收入3369．6＝160×27000×12×65%，其他年份的营业收入以此类推。 2．表中运营费用一行应为负值，宜加负号。 3．抵押贷款还本付息额可视为全部投资年净收益中的一部分，它与资本金年净收益一起构成了全部投资年净收益。资本金净现金流量（税前现金流量）＝全部投资净现金流量－抵押贷款还本付息额。 （7） 1）FNPV。因为ic＝10%，故 （10）（）7307．7万元，财务内部收益率增加到21．94%。 史家解读：银行借贷资金只要求利息回报，作为每期（通常是每年）应偿还银行的本金，可视为投资者的资本金，它也有收益的，将其折现，就会增加资本金财务净现值，考虑还本收益后，投资者抗风险能力也相应增强，因此其资本金财务内部收益率也会增加。如果考虑还本收益，以第1年年末收益为例，资本金净现值＝285＋723.6＝1008.6（万元），以此类推。 18900×7.5%/[(1+7.5%)n-1]=723.6 【易混淆点辨析】问：例题6-2中什么叫还本收益？和投资者权益增加值是一个概念吗？ 答：还本收益就是抵押贷款还本付息中还本所带来的收益。还本收益与投资者权益增加值是一个概念。还本收益计算公式： 还本收益＝每期还本付息额－当期利息=每年还本付息额－本金×年利率=A－Pi 第一年的还本收益R1＝A－Pi 第二年的还本收益R2＝A－（P－R1）×i=A－Pi＋R1i＝R1（1＋i） 第三年的还本收益R3＝A－（P－R1－R2）×i=R1＋R1i＋R2i＝R1（1＋i）＋R1（1＋i）i＝R1（1＋i）2 ……. 则 第n年的还本收益Rn＝R1（1＋i）n-1 此例题中第1年年末还本收益＝2141.1－18900×7.5%＝723.6，第二年年末还本收益＝723.6×（1＋7.5%）＝777.9，第三年年末还本收益＝723.6×（1＋7.5%）2＝836.2。