终结土地暴利汇编.doc

终结土地暴利 本文见《财经》杂志 2010年第8期 出版日期2010年04月12日这是最好的时代，这是最坏的时代；这是希望之春，也是失望之冬。截至3月底，北京四环内住宅期房均价已过3万元，六环外房价突破万元。4月北京新开楼盘均价超过2.4万元，二手房价格也一路飙升，均价逼近1.5万元。 　　短短一年间，北京房价翻了近一番，大街小巷，人人在谈论房子，到处是地产中介的身影。 　　事实上，经历了2009年的爆发式回补之后，2008年被压抑的刚性需求已经释放大半，今年3月以来，自住需求正在让位给投资需求。央行报告显示，北京楼市的投资性购房比例已达23％，地产中介机构更接近市场，他们给出了40％到60％不等的数字。 　　房地产中介机构高通智库4月初一份报告说：全国一线城市住宅价格高估了20％－70％，未来一两年内，“20％－30％的下调空间并不为过”。 　　力挺房价的有北京华远集团总裁任志强，他的逻辑简单有力：货币过多、土地过少，房价怎能不涨？他对《财经》记者说，土地供应不足是北京地价、房价居高不下的根本原因。 　　他的同行潘石屹则认为，房地产市场能否恢复理性状态主要取决于政府政策，最重要的是土地政策，短期能见效的则是货币政策。 　　但《财经》记者采访表明，在整体货币依然宽松的环境下，以逼出囤地为核心的土地政策，其效果取决于政策执行的到位程度。 　　《财经》记者还发现，无论房，还是地，北京都有庞大的存量待激活，如果已经出台的政策执行到位，北京楼市的供求关系将发生实质性的变化。 　　国土资源部的数据显示，仅2007年－2009年三年，北京已交易但未开发的闲置土地就达1500公顷，而北京2007年、2008年两年的住宅用地供应量加起来，也不过1551公顷。 　　华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司报告显示，以建筑面积计算，2003年－2008年北京城八区已完成交易、但尚未入市的土地至少近1000公顷。 　　按规定，闲置两年，政府就有权将土地无偿收回。而以过去六年北京的新房平均销量换算，这些沉睡的土地建上房子，可以满足两到三年的销售需求。 　　显然，激活存量政策没有到位。 　　相比股市，楼市泡沫更加坚硬，牵涉利益远非股市能比。因此破解尤为艰难，但又无可回避。 　　让地方政府获利过大的土地储备制度必须调整，频出人命的野蛮拆迁必须停止，通过加快保障房体系的建设，政府和开发商的关系更应厘清。 　　决策层应早下决心，通过中央和地方财税关系的结构调整，帮助地方政府摆脱土地财政。势在必行的物业税，或更易恢复的房产税，将是重要突破口，一旦实施，不仅能为地方政府提供稳定税源，更能有效抑制投机。 　　住有所居，须得广厦万间。决策高层深知，地与房从来不只是经济问题，更系民生福祉与社会稳定于一线。 　　地方政府须超越旧有思维，退出暴利分肥，不再仅将房地产业作为拉动经济增长的工具而掠取无度，否则很可能如地产商王石所忧：“民怨变成民怒，那就不是地产泡沫破裂那么简单了。”■ 月春寒。北京市朝阳区望京地区东北角的大望京村，城乡结合部的喧嚣和嘈杂已不见踪影，“政府储备用地”的红旗插在整饬一新的空旷土地上，猎猎作响。 　　过去一年间，大望京村是一个上演“奇迹”的地方。作为北京市城乡一体化试点村，这里仅用53天完成了48.6万平方米的拆迁清退，而且创造了“全村无一户上访、无一户强拆的北京纪录”。 　　从拆迁之日起，大望京村便被纳入朝阳区土地储备之列，并被划分为五个区域，于今年实现整体土地供应。其所在地崔各庄乡副乡长胡振俭对《财经》记者说，2009年7月30日后，大望京村作为一个自然村就不存在了。 　　消失半年之后，大望京村却因今春北京“地王”面世，再度回到公众视线之前。 　　只赚不赔的天价交易 　　此前拍卖三幅地块已基本收回成本，余下两个地块的出让所得将为净收益 　　2010年3月15日，远洋地产（03377.HK）以40.8亿元斩获朝阳区崔各庄乡大望京村1号储备用地，该地块楼面地价达每平方米2.75万元，成为北京新的“单价地王”。 　　时隔两日，经过82轮“血战”，保利地产（600048.SH）斥资50.4亿元将大望京村4号、5号储备用地收入囊中。尽管未破远洋地产创下的“地王”记录，亦属让市场惊叹的天价。 　　北京市国土资源局（下称国土局）3月18日称， 2号、3号地块因竞标企业不足三家而流标，计划将由招标改为挂牌出让。 　　但经此一役，大望京村土地储备项目已获利颇丰。 　　由于规定了“土地成交后须一次性付款”，此前拍卖的三块51.66万平方米土地净收91.2亿元的土地出让金。而余下的2号、3号地块总面积38.4万平方米，且土地性质为商业金融用地、文化娱乐用地，市场预估价格不低于100亿元。 　　接近北京市政府的知情人士对《财经》记者透露，按照朝阳区土地储备中心此前预算，