祝福红城认筹前推广执行方案解决方案.ppt

祝福红城认筹前推广执行方案;;PART 1 宏观环境;PART 1 宏观环境;;各级政府须在第一季度公布房价控制目标； 加大保障性安居工程建设力度； 个人购房不足5年转手的，统一按销售收入全额征税，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查； 提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 严格住房用地供应管理，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地； 已有1套住房的家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的家庭，暂停在本行政区域内向其售房； 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，细化约谈问责范围； 坚持和强化舆论引导。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。;国八条 ;限购令已覆盖全国30余个城市，东部沿海城市覆盖率最高； 以北京和上海最为严厉，其中北京规定外地户籍居民需连续5年缴纳社会保险或个人所得税 方符合购一套房的资格；上海则规定不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险的外地户籍居民禁购； 力度最松的为济南，外地户籍居民有无纳税、社保证明均可新购一套住房，且二手房不在限购行列； 其他城市多中规中矩，遵照国八条条款， 郑州、贵阳等城市设定限购区域。同时按照规定，凡在限购城市内已有购房记录的客户，原则上均按累计记录计算购房资格。;PART 1 宏观环境;限购区：郑州市内五区、郑东新区，商品房自3月4日起限购;各项目客户来访量普遍下降，短期内成交量将大幅萎缩； （在售项目客户到访量少、案场冷清，房展会参展企业数量迅速下滑）;从2010年至今整体市场发展来看，商品房市场一直保持基本的供求平衡，甚至供小于求。但受越来越严厉的政策影响，销售量自1月份起与同期相比明显下降。;各类商品房销售均价持续快速上涨，商业及办公类物业非住宅物业投放、消化、价格方面涨幅明显。;郑州市整体的刚性需求支撑房地产市场的稳步发展，供销量及整体价格呈现稳健上升的趋势。 受调控政策的影响，市场发展受到抑制，短期内出现观望态势，销售量下滑，同时供应量放缓； 由于之前市场一直处于供求平衡甚至供小于求的现象，市场存量有限，因此对长期来看供求趋势难以改变。 结合目前国家调控目标来看，短期内严厉的限购政策将会持续，市场将进一步进入深入的博弈状态。 后续的市场走势取决于目前限购政策执行的持续性，一旦政策有所放松，市场将快速回升；但若政策一直持续，价格松动现象也将会出现。;PART 1 宏观环境;郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖， 北接邙山， 东与环城快速路相联，西四环穿区而过。 高新技术开发区属 暖温带大陆性气候， 四季分明， 高新区水质、 空气质量上乘。 交通：地铁、BRT、绕城高速、连霍高速、301国道、科技大道等等 总人口： 城市总人口将达到36万人， 其中新增城市人口24.1万人。 ;;幸福中原海;案例研究1——睿智禧园;案例研究2——中原海;案例研究3——升龙又一城;案例研究4——美景菩提;案例研究5——基正盛世港湾;;项目 名称;本案 风格（古典简约）;项目建筑形态： 高新区在售项目是集多层和小高层、高层为一体的住宅，目前推售产品均为高层 大多数产品2梯4户的为纯居住板式住宅 区域项目产品结构： 区域在售项目供应产品以80-90平方米两房、100-120平方米三房为主， 与郑州市区住宅产品线供应基本相符;PART 2 房源整体梳理;PART 2 房源整体梳理;一期;PART 2 房源整体梳理;1#房源;2#房源;3#房源;11#房源;6#房源;7#房源;5#房源;9#房源;12#房源;PART 2 房源整体梳理; 启动区剩余房源486套，剩余面积58073㎡，剩余套数占比61%，剩余房源主要集中在2#、3#、6#、9#、11#号楼。;启动区剩余房源分析;PART 3 截止认筹营销策略;PART 3 截止认筹营销策略;;;追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标！;项目的成功不仅体现在销售的成功;项目的核心问题在于,如何使一批产品在获得良好销售业绩的同时树立整盘的高端形象，以促进后期更大体量产品价值的提升？ 通过我司对目前市场的分析与研究及长期操盘的实战经验得出结论，一个项目的一批推售的成功与否，与其推售的产品组合有重大关系，作用大到可以决定一个楼盘的命运，特别是高端房地产项目。因为市场不会给予我们第二次树立第一印象的机会！ 我司本着对项目负责，对祝福地产负责的态度，我们不但要保证项目一批的成功，更要保证整个项目的成功，保证祝福地产郑州首个大型项目运作成功！因此，乐信地产对项目的营销推广做出如