“两代居“专题(2007年5月)论述.pdf

两代居专题研究框架 一、两代居的发展起源 二、两代居的市场定位 三、两代居的产品特征 四、厦门的两代居案例 一、两代居的发展起源 在中国传统文化中，习惯以家庭为中心，几代人同居一室，形成“老有所养、 少有所依”的家庭结构。 然而这种家庭模式结构的聚居形式，无法避免两代乃至三代人之间观念的差 异，由此形成的不和谐造成了家庭内部感情受到伤害。 同时，观念的更新，越来越多的年轻人和老人开始追求独立的生活，但这种 独立是东方式的传统，即保持相对独立的同时仍要易于联络，方便相互照应。 “两代居”产品，正是为这一需求而生。 中国大陆“两代居”产品的发展，经历了以下四个阶段： 第一阶段，单套大户型阶段 传统上，在经济条件允许的情况下，带老人、孩子的多口之家一般选择三室 或四室的大户型，老人、子女拥有各自的卧室，具有相对的独立性，但这种独立 性也仅限于卧室的独立，而公共活动空间如客厅、餐厅、厨房乃至卫生间，使两 代人生活空间存在很大的交叉，而两代人因生理、心理、年龄、生活习惯、思维 方式、文化水平及行为方式等等的差异，存在显而易见的代沟，产生各种不和谐 与矛盾。 第二阶段，近距离“1＋1”阶段 一方面是越来越多的老人和子女观念逐步更新，期望能够在便于相互照应的 基础上开始独立的生活，另一方面是市场尚未认识这一需求，而传统的大户型又 不能真正做到互不干扰，因而无法满足这一需求。 在这一前提下，出现了一些购房者选择同一小区或相近小区的一大一小两套 房子，较大的供年轻夫妇及小孩居住，较小的供老人居住，即近距离“1+1”模式， 这种模式较好的解决了独立居住和便于联络的双重需求，成为该阶段购房者自主 创新的表现。 第三阶段，初始“两代居”阶段 近距离“1+1”购房模式的反复出现，使市场感敏锐的开发商率先认识到了此 类需求；而对人口周期理论和居住观念的研究深入，更是从理论上论证了此类需 求的存在与发展潜力，自此，“两代居”产品应运而生。 这一阶段的“两代居”产品，还仅仅只是在户型功能上实现两代居，即户型 设计上两个单元既拥有共同的大门，又拥有独立的入户门，在部分使用功能上实 现独立，而在另一部分使用功能上实现互通，两个单元既相互独立，又可连成一 套。 第四阶段，全面“两代居”阶段 不同于初始“两代居”阶段仅限于户型功能的分合，这一阶段的“两代居” 产品更多的考虑到了居住群特别是老人的生活习惯，从小区的灯光、声控，到户 型内部老人活动空间的采光、日照和防滑，两单元之间的互动，再到整个社区的 文化氛围，物业服务等，表现的更为全面，朝深耕化方向发展。 此外，对两代居的目标客群也进行更深入的细分，出现了一对年轻夫妇两对 老人的“1+!+!”产品模式等等，目标市场的细分也正是“两代居产品”走向成熟 的标志。 在老龄化问题严重而且地价金贵的日本、香港和台北等地，“两代居”产品 已非常流行；而在国内，当前的“两代居”产品正从第三阶段后期开始向第四阶 段过渡，整体而言，产品及外延内涵仍处于起步水平，但市场创新和发展力快。 二、两代居的市场定位 两代居产品是介于传统共居产品和“银发”产品之间的一类细分产品，三类 产品的特征比较如下： 产品类别 传统共居产品 两代居产品 “银发”产品 客群描述 两代以上成年人，共 同生活，独立性弱 两代以上成年人，相 互照顾又各得其所 单代老年人独立生 活，与子女缺乏沟通 户型特征 一般为单套三房或 四房产品，户型设计 为不可分割的整体 “1+1”，既中户型 加小户型，两者相互 独立又可合二为一 中小户型老年公寓， 根据老年人生活习 惯注重细节设计 优劣势比较 两代居具有传统共居产品的优势和规避了“银发”产品的劣势 ——既符合中国以家庭为中心，互相照顾，互相依赖的传统； 又规避了传统共居产品的劣势并发挥了“银发”产品的劣势— —老少两代生活过于紧密易产生的矛盾与不和谐。 从本质而言，传统共居产品、两代居产品和“银发”产品代表了三种不同细 分市场的客户需求，而两代居产品具有传统共居产品和“银发”产品各自的优势， 又规避了各自的劣势，是根据市场发展和客群特征变化，在两者基础上发展的更 为先进的产品。 从目标客群的年龄结构，我们发现 40 岁以下（特别是 35 岁以下）的夫妇较 为接受两代居产品，而 40 岁以上的夫妇，观念相对传统，对两代居产品的接受度 要低于前者。 我国已经步入老龄社会，老人的问题越来越突出；还要看到，我国仍是一个 发展中国家，人们生活并不富裕；与此同时，由于城市发展造成的土地价格日益 升高，使“有分有合”的“两代居”无疑将成为相当长时间内一种有价值的住宅 形式，并有着极大的市场潜力。