东区商业地产市调2014.5.21案例.ppt

郑州东区公寓及底商调研报告 调研时间：2014.5.19-2014.5.22 永创新业· 和赢天下 调查内容 调研对象：1、高铁站周围主要竞品楼盘的商业租金及租售政策：绿地新都会，汇艺中心，绿地原盛国际，建正，雅宝，绿地新都会，楷林IFC，升龙广场，凯利，绿地中心。2、郑州市含有公寓产品的楼盘包括：海赋国际、海马公园、汇艺悦公馆、中晟产权式酒店、璞丽中心、瑞士酒店公寓。 调查内容：商业租金，递增政策，优惠情况，物业费。竞品公寓售价及优惠政策，产权酒店的规模、租金及递增。 分析总结：汇聚各个楼盘的招商特点，总结市场行情，便于公司决策。 永创新业· 和赢天下 第一部分：东区商业租金调研及分析 永创新业· 和赢天下 1、绿地之窗 永创新业· 和赢天下 项目名称 绿地之窗 项目位置 郑东高铁站北 项目性质 商业综合体 项目体量 48万㎡ 商业体量 17万㎡ 物业性质 以销售为主，自持4万方，主力店正大生活馆 商业租金 （元/㎡/月） 1F 80-120 2F 3F 60-80 永创新业· 和赢天下 项目租赁信息-绿地之窗 1、免租期限：已售部分由私人业主制定，半年-1年多不定，正大生活馆未启动招商。 2、租赁年限：私人业主居多，租赁年限不等。正大生活馆租期20年。 3、递增方式：已售商铺以小业主报价为主导，大部分前2、3年不递增，之后每1或2年以5%-10%的方式递增，以市场为主导。 备注：正大生活馆因招商问题一直推迟开业期，暂定2014年年底。 2、绿地原盛国际 永创新业· 和赢天下 项目名称 绿地原盛国际 项目位置 郑东高铁站北 项目性质 商业配套 项目体量 38万㎡ 商业体量 6万㎡ 物业性质 以销售为主 商业租金 （元/㎡/月） 1F 80-130 2F 永创新业· 和赢天下 项目租赁信息-绿地原盛国际 1、免租期限：已售、现房，3个月-1年不等。 2、租赁年限：私人业主居多，租赁年限3-10年不等。 3、递增方式：小面积商铺居多，私人业主报价杂乱，以每年5%-10%不等。 备注：已售罄、交房，业主自租。 3、升龙广场 永创新业· 和赢天下 项目名称 升龙广场 项目位置 郑东高铁站西 项目性质 商业综合体 项目体量 60万㎡ 商业体量 15万㎡ 物业性质 以销售为主（准现房一楼售价5.1万可自用，期房报价3.8-4.5万执行五年返租，五年返租比约38%，一次性返还折合房款售价纯一楼约为2.2-2.5万元，一拖二约为1.8-2万元） 商业租金 （元/㎡/月） 1F 纯一楼租金最好位置200元， 一拖二80-130元不等。 2F 3F 品牌40-45,其他50-60 4F 品牌35-40,其他40-45 永创新业· 和赢天下 项目租赁信息-升龙广场 1、免租期限：已售部分由私人业主制定，半年-1年多不定，自持部分根据业态、品牌而定大部分半年-一年。 2、租赁年限：自持部分根据品牌、业态、面积而定，大多为5年、10年、主力店可进一步放开政策 3、递增方式：商铺以销售为主，已售商铺以小业主报价为主导，大部分前三年无递增，以后每年5%-10%、自持部分根据品牌签订递增方式，特别好的品牌可大幅让步 备注：负1F≤35元 1F广发银行出价≤160元 2F迪欧出价≤80元（全部费用） 幸福蓝海影院≤35元 5800平 建面*1.1 永辉超市免租近两年，一年一价，6100平，第三年≤35元 4、雅宝东方国际广场 永创新业· 和赢天下 项目名称 雅宝东方国际广场 项目位置 心怡路金水路 项目性质 底商，配套 项目体量 39万㎡ 商业体量 4.8万㎡ 物业性质 销售 商业租金 （元/㎡/月） 1F 60-160 2F 永创新业· 和赢天下 项目租赁信息-雅宝东方国际广场 1、免租期限：已售由私人业主制定，根据市场行情来走，3个月-1年不等。 2、租赁年限：私人业主居多，暂未谈到租赁。 3、递增方式：已售，递增方式由业主制定，前三年无递增，以后每1或2年递增5%-10%。 备注：现在销售采取两种政策：1、针对自用客户，直接返还装修款，每平米4000多元；2、针对投资客户，每年返还总房款6%，返两年。（两项政策都适用交2万抵5万，优惠折抵房款） 5、汇艺中心 永创新业· 和赢天下 永创新业· 和赢天下 项目名称 汇艺中心 项目位置 东风南路与商鼎路口 项目性质 商业配套 项目体量 15.5万㎡ 商业体量 3万㎡ 物业性质 全部自持 商业租金 （元/㎡/月） 1F 80-160 2F 永创新业· 和赢天下 1、免租期限：根据业态、品牌、租赁面积而定，中小客户以6个月为主最多不超过1年，品牌或大面积客户可再谈。 2、租赁年限：中小客户大部分为3-5年，品牌客户或主力店可放宽至8-10年 3、递增方式：根据品牌不同前3年-5年无递